Apartman ve site uyuşmazlıkları teknik görünse de çoğu zaman kayıt düzeninden doğar. Ortak gider, tadilat, kullanım şekli veya yönetim işlemleri tartışmaya açıldığında belirleyici olan, kimin haklı hissettiği değil; yönetim kayıtlarının ve kurul kararlarının ne söylediğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile TMK ve TBK'nın kesiştiği bu alanda arabuluculuk masası, doğru belgeyle gelindiğinde hızlı sonuç üretebilir.
Masaya Gelmeden Önce Hazırlanacak Dosya
- Yönetim planı ve varsa değişikliklerine ilişkin karar örnekleri
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi ve gider paylaşım tablosu
- Ödeme kayıtları ile bakiye dökümünün karşılaştırması
- Tadilat tartışmalarında proje, ruhsat ve teknik rapor
- Ortak alan kullanımına ilişkin tarihli fotoğraflar
Bu dosya, yalnızca karşı tarafa değil arabulucuya da olayı hızlı anlatma işlevi görür. Belge düzeni sağlandığında görüşme, hangi rakamın doğru olduğu tartışmasından çıkıp çözüm önerilerine geçebilir.
Kurul Kararının Geçerliliği Hangi Noktada Sorgulanır?
Ortak gider talebine itiraz eden malik çoğu zaman kararın kendisini tartışmak ister. Bu noktada bakılacak unsurlar; toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı ve kararın deftere usulünce geçirilip geçirilmediğidir. Çağrı kaydı bulunmayan bir toplantı, içeriği makul olsa bile tartışmaya açık hâle gelir.
Tebligat Gecikmesi ve Kaçan İtiraz Penceresi
Kat malikleri kurulu kararlarının maliklere bildirilmesi, özellikle oturmayan ve kiraya vermiş malikler bakımından kritiktir. Adresinde bulunmayan malike yapılan bildirim geç ulaştığında, karara karşı gidilecek yolun süresi işlemeye başlamış olabilir. Aynı sorun ortak gider için gönderilen ihtarlarda da görülür: ihtarın ulaşmadığı iddiası, gecikme faizi ve icra takibi tartışmasını doğrudan etkiler. Bu nedenle yönetimlerin bildirim kayıtlarını, maliklerin ise adres bilgilerini güncel tutması iki taraf için de koruyucudur.
Arabuluculukta İşleyen Yaklaşım
- Tartışmayı tek bir rakama indirin; taraflar arasındaki fark çoğu zaman sanılandan küçüktür.
- Geçmişe dönük tüm iddiaları değil, çözülebilir olan kalemleri öne çıkarın.
- Anlaşma metnine ödeme takvimi ve gecikme hâlinde sonucu açıkça yazın.
- Kullanım şekline ilişkin uyuşmazlıklarda, kuralı ileriye dönük ve ölçülebilir biçimde tanımlayın.
- Anlaşma sağlanamazsa, masada ortaya çıkan belgeleri dava dosyası için düzenleyip saklayın.
Kiracının Konumu
Ortak giderlerden sorumluluk ve kullanım kurallarına uyum bakımından kiracının durumu, kira sözleşmesinin içeriğiyle birlikte değerlendirilir. Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki, yönetim karşısındaki sorumluluğu her zaman aynı şekilde etkilemez; bu ayrım masaya oturmadan netleştirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planınızın içeriği ve kurul kararlarının geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, uyuşmazlık büyümeden bir hukukçuyla belge incelemesi yapmanız yararlı olur.