Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, dava salonuna girmeden önce arabuluculuk masasında ele alınabilen bir uyuşmazlıktır. Bu aşamanın hafife alınması yaygın bir hatadır; oysa masaya hazırlıklı gelen taraf, hem daha iyi bir sonuç alır hem de anlaşma sağlanamazsa dava dosyasının hazırlığını tamamlamış olur.
Masaya Gelmeden Önce Netleşmesi Gerekenler
Görüşmeye başlamadan önce paydaşların kimler olduğu, pay oranları ve taşınmazın fiili kullanım durumu belgeyle ortaya konmalıdır. Tapu kaydı, varsa kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgisi ile imar durumu, tartışmanın zeminini oluşturur. 634 sayılı Kanun kapsamındaki bir yapıda bağımsız bölümlerin durumu, aynen taksimin mümkün olup olmadığını doğrudan etkiler.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Tarafların çoğu tartışmayı doğrudan satış üzerinden kurar; oysa TMK'nın paylaşma düzenine göre öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmazın büyüklüğü, imar mevzuatına göre bölünebilirliği ve paydaş sayısı bu değerlendirmenin verileridir. Arabuluculuk aşamasında bu veriler ortaya konursa, taraflar gerçekçi olmayan bir beklenti üzerinden pazarlık yapmaktan kurtulur.
Kullanım ve Katkı İddialarının Belgelenmesi
- Taşınmazı fiilen kullanan paydaşın kullanım süresi ve kapsamı
- Yapılan masraf ve iyileştirmelere ilişkin fatura ve ödeme kayıtları
- Kira geliri elde edilmişse tahsilata dair kayıtlar
- Vergi ve aidat ödemelerinin hangi paydaşça yapıldığı
Bu kalemler, TBK kapsamındaki alacak tartışmalarına dönüşebileceğinden, anlaşma metni hazırlanırken açıkça karşılanmalıdır. Aksi hâlde ortaklık giderilse bile taraflar arasında yeni bir uyuşmazlık doğar.
Tebligat Gecikmesinin Arabuluculuktaki Karşılığı
Arabuluculuk davetlerinin ulaşmaması ya da geç görülmesi iki sonuç doğurur: görüşmeye katılmayan taraf aleyhine yargılama giderleri yönünden sonuç doğabilir ve son tutanağın düzenlenmesiyle işlemeye başlayan dava takvimi kaçırılabilir. Özellikle miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda paydaşların bir kısmının adresi güncel olmadığından, davet aşamasında adres araştırmasının baştan yapılması gerekir.
Anlaşma Metninin İcra Edilebilir Olması
Uzlaşma sağlandığında metin, hangi paydaşın neyi ne zaman yapacağını belirsizlik bırakmayacak şekilde yazılmalıdır. Devir tarihi, ödeme takvimi, masrafların paylaşımı ve tapu işleminin kim tarafından başlatılacağı yazılmadığında, anlaşma pratikte uygulanamaz hâle gelir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu çözümü değiştirebileceğinden, görüşmelere başlamadan önce tapu ve imar kayıtlarının incelenmesi ve hukuki destek alınması önerilir.