Kira bedelindeki artış tartışmaları, taraflar arasındaki ilişkinin devam ediyor olması nedeniyle diğer uyuşmazlıklardan ayrılır. Bu dosyalarda amaç genellikle karşı tarafı yenmek değil, uygulanabilir bir bedel üzerinde uzlaşmaktır. TBK kira sözleşmesine ve bedelin belirlenmesine ilişkin çerçeveyi kurar, TMK mülkiyet ilişkisini düzenler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise ortak gider ve yönetim planından doğan kalemlerin kira tartışmasına karışmasını önlemek bakımından önem taşır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Masaya Rakamla Oturmak
Arabuluculuk görüşmesinde en zayıf pozisyon, talebini sayısal olarak gerekçelendiremeyen taraftır. Hazırlık şu verilerle yapılmalıdır: mevcut kira bedeli ve son artış tarihi, sözleşmede artışa ilişkin kararlaştırılan hüküm, ödemelerin banka üzerinden yapılıp yapılmadığı, taşınmazın konumu ve nitelikleri ile aynı bina veya çevredeki benzer taşınmazların güncel bedelleri. Karşılaştırma yapılırken emsal olarak sunulan taşınmazların gerçekten benzer olması gerekir; farklı büyüklükte, farklı kattaki ya da farklı kullanım amacına sahip bir taşınmaz, karşı tarafça kolayca çürütülür.
Sözleşmedeki Artış Hükmünü Okumak
Tartışmanın çerçevesini büyük ölçüde sözleşme metni belirler. Artış oranına ilişkin bir hüküm varsa, bu hükmün yasal sınırlar içinde kalıp kalmadığı incelenir. Sözleşmede hüküm bulunmuyorsa artış, TBK'nın öngördüğü ölçüt esas alınarak belirlenir. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden tespiti ayrı bir yol olarak gündeme gelebilir. Bu üç ihtimal birbirine karıştırıldığında, görüşmede talep edilen rakam dayanaksız kalır.
İhtar ve Tebligat Gecikmesinin Etkisi
Artışa ilişkin bildirimin karşı tarafa ne zaman ulaştığı, hangi dönemden itibaren yeni bedelin talep edilebileceğini etkiler. Bildirimin sözlü yapılması, mesajla iletilip kaydının saklanmaması, sözleşmede yazılı adres yerine başka bir adrese gönderilmesi ya da kiracının adresten ayrılmış olması tipik gecikme sebepleridir. Bildirimin ulaşmadığı hâllerde kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, kiraya veren ise aradaki farkı sonradan talep ederken ispat güçlüğüyle karşılaşır. Arabuluculuk sürecinde de aynı sorun yaşanır: davetin ulaşmaması görüşmenin yapılamamasına ve sürecin uzamasına yol açar. Bu nedenle güncel adres bilgisi sözleşme süresince güncellenmeli, her bildirim teslim kaydı bırakan bir yolla yapılmalıdır.
Görüşme Sonrası
- Varılan mutabakat, yeni bedel ve yürürlük tarihi yazılarak belgelendirilir.
- Ödemenin yapılacağı hesap ve tarih açıkça yazılır.
- Ortak gider ve aidat kalemlerinin kira dışında olduğu ayrıca belirtilir.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak saklanır; dava süresi bu belgeye bağlıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve her kira ilişkisinin koşulları farklıdır. Görüşmeye katılmadan önce sözleşmenizin ve ödeme kayıtlarınızın hukuki açıdan gözden geçirilmesi, masadaki pozisyonunuzu belirginleştirecektir.