Paydaşlar taşınmazın kullanımı ya da satışı konusunda anlaşamadığında ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Bu dosyalarda sonucu çoğu zaman dava dilekçesi değil, davadan önce yapılan tespit çalışması belirler. TMK'nın paylı mülkiyete ilişkin düzenlemesi, TBK'nın kullanım ve kira ilişkilerine dair kuralları ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler için geçerli özel rejim birlikte okunmadığında, elde edilen tespit raporu davaya taşındığında beklenen etkiyi göstermez.
Tespit Davası Tam Olarak Neyi Kayıt Altına Alır?
Tespit davasının işlevi, zamanla değişmesi kaçınılmaz olan fiilî durumu belirli bir tarih itibarıyla dondurmaktır. Ortaklığın giderilmesi öncesinde en çok başvurulan konular şunlardır: taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya eklentinin kim tarafından meydana getirildiği, paydaşların fiilen hangi bölümü kullandığı, taşınmazın kiraya verilip verilmediği ve elde edilen gelirin akıbeti. Bu unsurlar sonradan bozulduğunda geriye dönük ispat neredeyse imkânsızlaşır.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Delil Dengesi
Taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasını isteyen taraf ile satış yoluyla paraya çevrilmesini isteyen taraf, farklı delil setlerine dayanır. Aynen taksim iddiasını güçlendiren unsurlar arasında imar durumu, ifraz edilebilirlik, yüzölçümü ve yola cephe bilgisi öne çıkar. Satış talebini destekleyen tarafta ise bölünme hâlinde değer kaybı, fiilî kullanım karmaşası ve paydaş sayısının fazlalığı gibi veriler ağırlık kazanır. Her iki hâlde de keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir; bu nedenle keşif öncesinde taşınmazın erişilebilir ve incelemeye elverişli olması sağlanmalıdır.
Tebligat Gecikmesinin Bu Dosyalardaki Somut Bedeli
Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşlara yöneltilir. Paydaşlardan yalnızca birine usulüne uygun tebligat yapılamaması bütün süreci askıya alır. Uygulamada en sık karşılaşılan tıkanma noktaları şunlardır:
- Tapuda kayıtlı paydaşın vefat etmiş olması ve mirasçıların tespit edilmemesi
- Adres kaydı güncel olmayan paydaş için adres araştırmasının aylara yayılması
- Yurt dışında yaşayan paydaşa yapılacak tebligatın uzun sürmesi
- İlanen tebligat şartlarının oluşmadan bu yola gidilmesi ve işlemin geçersiz sayılması
Gecikmenin masumane görünmeyen bir sonucu vardır: bu arada bilirkişinin belirlediği değer güncelliğini yitirir, taşınmaz üzerine yeni haciz veya ipotek işlenir, kullanım durumu değişir. Yeniden keşif ve yeniden rapor, dosyayı bir yıl daha uzatabilir.
Dava Öncesi Toplanacak Belgeler
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesi
- Vefat eden paydaşlar için mirasçılık belgesi
- Belediyeden imar durumu ve varsa ifraz görüşü
- Kira sözleşmeleri, tahsilat kayıtları ve varsa ihtarlar
- Yapı ve eklentilerin yapım tarihini gösteren fatura, ruhsat veya fotoğraf arşivi
Bu belgeler dava açılmadan toplandığında, tebligat aşamasında yaşanan kayıp süre en azından delil tarafında telafi edilmiş olur.
Değerlendirme
Her taşınmazın paydaşlık geçmişi kendine özgüdür; burada anlatılanlar genel bir yol haritasıdır ve somut dosyanın yerine geçmez. Taşınmazın niteliğine göre izlenecek yol değişebileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızın ayrıntılarıyla birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.