Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alanın kullanımı, projeye aykırı tadilat veya eklenti niteliğindeki alanların durumu tartışmaya düştüğünde, çoğu zaman ilk adım bir tespit davası ya da delil tespiti talebi olur. Bu aşamada yapılan hazırlık, sonraki eski hale getirme veya tazminat sürecinin tamamını belirler. TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda mahkemenin baktığı şey, tarafların anlatımından çok yapının fiilî ve kayıtlı durumu arasındaki farktır.
Dosyanın Belkemiği: Kayıtlı Durum ile Fiilî Durumun Karşılaştırılması
Tespit talebinin ikna ediciliği, iki tabakanın yan yana konulmasına bağlıdır. Kayıtlı tabaka; tapu kaydı, kat mülkiyeti kuruluş belgeleri, onaylı mimari proje ve yönetim planından oluşur. Fiilî tabaka ise mevcut durumun tarih bilgisi taşıyan fotoğrafları, ölçüleri ve varsa belediye tespit tutanaklarıdır. Aradaki farkın nerede başladığı gösterilemediğinde, dosya bilirkişi incelemesinde belirsizliğe düşer.
Delili Zamanında Dondurmak
Ortak alan uyuşmazlıklarının kendine özgü zorluğu, delilin fiziksel olarak değişebilir olmasıdır. Duvar kaldırılır, kapı yeniden örülür, kapatılan boşluk açılır. Bu nedenle dava açılmadan önce delil tespiti yoluna gitmek çoğu halde belirleyicidir. Tespit sırasında hakimden istenecek hususların önceden yazılı olarak belirlenmesi gerekir:
- Değişikliğin projedeki hangi bölüme denk düştüğü
- Söz konusu yerin ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğu
- Yapılan müdahalenin taşıyıcı sisteme etkisi bulunup bulunmadığı
- Eski hale getirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İspat Değeri
Yönetim kararlarının dosyaya sunulması sık ihmal edilir. Oysa karar defteri, hangi tarihte kimin bilgilendirildiğini ve rızanın var olup olmadığını gösterdiği için tartışmanın seyrini değiştirebilir. Karar defterinin ilgili sayfalarının noter onaylı örneğiyle sunulması, sonradan yapılan eklemelere ilişkin itirazları büyük ölçüde karşılar. Aidat makbuzları, ortak gider paylaşımının fiilen nasıl uygulandığını göstererek eklenti tartışmasında yan delil işlevi görür.
Tebligatın Kırılgan Olduğu Nokta
Apartman uyuşmazlıklarında davalı taraf çoğunlukla aynı binada oturmayan bir malik veya kiracıdır. Tapudaki adres güncel olmadığında tebligat uzar, dosya duruşma günü verilmeden aylarca bekler; bu arada bina üzerindeki fiilî değişiklik ilerler. Karşı tarafın MERNİS adresinin baştan araştırılması, kiracı ile malikin ayrı ayrı gösterilmesi ve yöneticiye yapılan bildirimlerin malike yapılmış sayılamayacağının gözetilmesi süre kaybını azaltır. Kararın tebliği aşamasında da aynı özen gerekir; istinaf süresi tebliğle işler.
Yapı ruhsatının tarihi, projenin niteliği ve yönetim planındaki özel hükümler sonucu esaslı biçimde etkileyebilir. Bu metin genel çerçeveyi anlatmak için hazırlanmıştır; binanıza ait belgelerle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.