Kira bedelinin tespiti istemleri, TBK içindeki kira hükümleri ile taraflar arasındaki sözleşme metninin birlikte okunmasını gerektirir. Uyuşmazlığın çekirdeğinde çoğu zaman şu vardır: artış talebi hangi tarihte, hangi biçimde iletildi ve karşı tarafa ulaştığı belgelenebiliyor mu. Bu soru cevaplanmadan hesaplanan bedel, dava sırasında dönem kaymasına ve talebin bir kira yılı geriye ötelenmesine yol açabilir.
Artış talebini yazılı hale getirmek
Sözlü olarak dile getirilen artış talepleri, kiracı kabul etmediği sürece ispat edilemez. Bu nedenle talep, içeriği ve gönderim tarihi belli olacak biçimde yazılı kanaldan iletilmelidir. Noter ihtarnamesi, gönderim ve tebliğ tarihini birlikte belgelediği için tercih edilir; ihtarnamede istenen bedelin ve dayanağının açıkça yazılması, sonraki aşamada talebin kapsamını da belirler.
Tebliğ tarihi dönem hesabını değiştirir
İhtarın kiracıya ulaşma tarihi geciktiğinde, talep edilen yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı tartışmalı hale gelir. Bu riski azaltmak için ihtar, dönem başından belirgin biçimde önce gönderilmeli; tebliğ mazbatası dosyada saklanmalıdır. Kiracının adresi değişmişse ve bu değişiklik bildirilmemişse, eski adrese yapılan tebliğin geçerliliği ayrı bir tartışma başlığı olur.
Rayiç bedeli gösteren veriler nasıl toplanır
- Aynı bina veya yakın konumdaki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri.
- Emlak ilan çıktıları; tarih ve ilan numarası görünecek biçimde arşivlenmeli.
- Taşınmazın yüzölçümü, ısınma tipi ve yaşını gösteren tapu ve yapı kayıtları.
- Kiralananda kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmelere ilişkin belgeler.
Kat mülkiyetinden doğan ek tartışmalar
634 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda ortak yer kullanımı, aidat yükümlülüğü ve yönetim planındaki kısıtlar kira ilişkisini doğrudan etkileyebilir. Örneğin kullanım amacına aykırılık iddiası varsa, bu husus bedel tespitinden bağımsız bir uyuşmazlık olarak ilerleyebilir. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları, dosyaya baştan eklenmesi gereken belgelerdir.
Dava öncesi son kontrol
Dilekçe yazılmadan önce sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, artış kaydının varlığı ve önceki dönemlerde fiilen ödenen bedeller tek bir tabloda toplanmalıdır. Bu tablo, hem talebin dayanağını netleştirir hem de bilirkişi incelemesinde tartışmayı kısaltır.
Anlatılanlar genel niteliktedir; sözleşme metnindeki özel kayıtlar sonucu değiştirebilir. Kendi kira ilişkiniz için belgelerinizle birlikte hukuki görüş almanız isabetli olur.