Tapu iptali ve tescil talepleri, tapu kaydına güven ilkesi ile gerçek hak durumu arasındaki gerilimden doğar. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde hazırlanan bu rehber, bu davalarda süre hesabını ve delil toplama sırasını konu alır.
Talebin Dayanağını Doğru Seçmek
Aynı sonuca ulaşan farklı hukuki sebepler vardır ve her biri farklı delil gerektirir. Muris muvazaası iddiasında mirasbırakanın gerçek iradesi ve mirasçıdan mal kaçırma amacı araştırılırken; ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihindeki sağlık durumu, danışıklı işlem iddiasında ise taraflar arasındaki gerçek anlaşma öne çıkar. İnançlı işlem iddiası bakımından ise yazılı belge arayışı belirleyicidir. Dilekçede sebep karışık verildiğinde, toplanan deliller hangi iddiaya hizmet ettiği belirsiz kalır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Ayrımı
Mülkiyet hakkına dayalı taleplerin kural olarak zamanaşımına uğramadığı kabul edilirken, sözleşmeden veya iradeyi sakatlayan hâllerden doğan taleplerde süre sınırları devreye girer. İradeyi sakatlayan hâllerde sürenin öğrenme anından başlaması, sonraki aşamada en çok tartışılan konudur. Bu nedenle öğrenmenin ne zaman gerçekleştiğini gösteren yazışma, ihtar veya tapu kaydı sorgulama tarihi mutlaka dosyaya konulmalıdır.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Kayıp
Bu dosyalarda tebligat gecikmesi iki noktada zarar verir. İlki, taşınmaza ilişkin ihtarnamenin ya da fesih bildiriminin karşı tarafa geç ulaşmasıyla sürenin ileri kaymasıdır. İkincisi, yargılama sırasında keşif ve bilirkişi raporlarının tebliğindeki gecikmedir; rapora itiraz süresi kaçırıldığında değer tespiti kesinleşme eğilimi kazanır. Taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere devir ihtimali varsa, tedbir talebinin dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmesi gerekir.
Delil Toplama Sırası
- Tapu müdürlüğünden takyidat ve tüm devir kayıtlarının tarihli dökümü
- Devir bedelinin ödendiğine dair banka kayıtları ve emsal değer araştırması
- İşlem tarihine yakın sağlık kayıtları, ehliyetsizlik iddiası varsa
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren tanık ve abonelik kayıtları
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı ve proje kayıtları
Kat Mülkiyeti Boyutu
Bağımsız bölüme ilişkin uyuşmazlıklarda eklenti, ortak alan ve projeye aykırılık iddiaları çoğu zaman tapu talebiyle iç içe geçer. Bu durumda yönetim planı ve onaylı mimari proje, tanık beyanından daha güçlü bir delil kaynağıdır.
Bu değerlendirme genel bir çerçeveden ibarettir. Tapu kaydının geçmişi, devirlerin sayısı ve taşınmazın niteliği stratejiyi kökten değiştirebileceğinden, dava açmadan önce kayıt incelemesinin bir hukukçuyla yapılması yerinde olur.