Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda tartışma çoğunlukla kararın içeriğiyle değil, kararın nasıl alındığı ve ilgililere nasıl duyurulduğuyla ilgilidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri birlikte uygulanır ve süreler kısa tutulmuştur.
Kurul Kararının Geçerliliğini Belirleyen Belgeler
Kat malikleri kurulu kararının denetiminde ilk bakılan belgeler toplantı çağrısı, imza sirkülerini gösteren hazirun listesi, karar defteri ve varsa yönetim planıdır. Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı ölçüde tarafları bağladığından, karar tartışmasında ilk başvurulacak metindir. Karar defterinin usulüne uygun tutulmuş olması ve kararın altındaki imzaların kimlere ait olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık Görülen Uyuşmazlık Başlıkları
- Ortak gider ve avans paylaşımına ilişkin itirazlar.
- Projeye aykırı yapılan tadilatlar ve eski hâle getirme talepleri.
- Bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi.
- Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü ve ibra tartışmaları.
- Ortak alanlara müdahale iddiaları.
Teknik Delil Hazırlığı
Projeye aykırılık iddialarında onaylı mimari proje, ruhsat ve eklerinin temini belirleyicidir. Keşif ve bilirkişi incelemesi istenecekse, incelemenin hangi noktalara yöneleceği dilekçede tek tek yazılmalıdır. Tadilat öncesi ve sonrası durumu gösteren tarihli fotoğraflar ile yönetime yapılan yazılı şikâyetler, iddianın zaman içindeki seyrini ortaya koyar.
Karar Bildirimi ve İtiraz Süresi
- Toplantıya katılmayan maliklere kararın ne zaman ve nasıl bildirildiği belirlenir.
- Kanunda öngörülen kısa süre, katılan ve katılmayan malikler bakımından ayrı hesaplanır.
- Bildirimin ulaşmadığı hâllerde öğrenme tarihi belgelendirilir.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Bildirim Gecikmesi Nasıl Önlenir?
Kararların yalnızca panoya asılmasıyla yetinilmesi, oturmayan malikler bakımından sık sık uyuşmazlık doğurur. Yönetimin, iletişim bilgilerini güncel tuttuğu bir liste oluşturması ve bildirimleri kayıtlı biçimde yapması hem malikin itiraz hakkını korur hem de yönetimi ileride ispat sıkıntısından kurtarır. Malik tarafında ise adres ve iletişim bilgisinin yönetime yazılı olarak bildirilmesi önemlidir.
Bu yazı genel bilgi sunar; yönetim planının içeriği, kararın konusu ve taşınmazın durumu sonucu etkiler. Süreler kısa olduğundan, karardan haberdar olduğunuz anda hukuki değerlendirme almanız hak kaybını önler.