Kira bedelindeki artışın kabul edilmemesi, çoğu zaman doğrudan bir tahliye tartışmasına dönüşür. Kiraya veren ödenmeyen farkı icra takibine koyar, kiracı takibe itiraz eder ve süreç TBK ile icra usulünün kesiştiği bir alana taşınır. Aşağıda, artış uyuşmazlığından doğan icra takipli tahliyede takvimin nasıl kurulacağı ve tebligattaki gecikmenin tarafları nasıl etkilediği açıklanmaktadır.
Uyuşmazlığın Türünü Baştan Doğru Adlandırın
Artışın sözleşmedeki orana mı, yoksa kanuni sınıra mı aykırı olduğu; talebin kira tespiti mi yoksa uyarlama mı olduğu, izlenecek yolu tümüyle değiştirir. Kira tespiti istemi ile birikmiş fark alacağının icra yoluyla istenmesi ayrı süreçlerdir ve birbirinin yerine geçmez. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider payları da kira alacağından ayrı değerlendirilmelidir.
Ödeme Emri ve İtiraz: Saatle İşleyen Aşama
Kira alacağına dayalı takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, hem borca hem de tahliye istemine ilişkin sonuç doğurur. İtiraz edilmemesi veya süresinde ödeme yapılmaması hâlinde takip kesinleşir ve tahliye istemi gündeme gelir. Bu nedenle ödeme emrinin eline ulaştığı gün, kiracı için takvimin sıfır noktasıdır.
Tebligat Gecikmesi Neden Bu Dosyalarda Kritiktir?
- Kiracı taşınmazda fiilen oturmuyorsa, kiralanan adrese yapılan tebligat usulüne uygun sayılabilir ve itiraz süresi habersiz tükenir.
- Apartman girişine bırakılan veya muhtarlığa tevdi edilen evraklarda haber kâğıdının kapıya yapıştırıldığı tarih belirleyicidir.
- Kiraya veren yönünden de risk vardır: ihtarnamenin geç ulaşması, dayanılan hukuki sebebi zayıflatabilir.
- Tebligat usulsüz ise, öğrenme tarihinin ne olduğu ayrıca ileri sürülmeli ve belgelendirilmelidir.
Delil ve Ödeme Kayıtlarının Düzeni
Kira sözleşmesinin aslı, artış bildirimleri, banka dekontlarındaki açıklama satırları ve taraflar arasındaki mesajlaşmalar tarih sırasına göre tek dosyada tutulmalıdır. Ödemelerin hangi aya sayılacağı çekişmeliyse, dekont açıklamaları belirleyici olur. Eksik ödeme yapıldığı savunuluyorsa, fark tutarın nasıl hesaplandığını gösteren bir tablo dosyaya eklenmelidir.
Tahliye İstemi Karşısında Kiracının Elindeki Seçenekler
Kiracı bakımından strateji, yalnızca borca itiraz etmekle sınırlı değildir; artışın geçersizliğine ilişkin iddia ile ödemenin kabul edilmemesi savunması birlikte kurgulanmalıdır. Kiraya veren bakımından ise, takibin tahliye sonucu doğurabilmesi için usul adımlarının eksiksiz izlenmesi gerekir; tek bir eksik bildirim tüm süreci başa döndürebilir.
Yukarıdaki çerçeve geneldir; sözleşmenizin metni, taşınmazın niteliği ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebilir. Elinize bir ödeme emri veya ihtarname ulaştıysa gecikmeden hukuki görüş almanız önerilir.