Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmaz hukukunun ispat yükü en ağır dosyalarındandır. Resmî sicile duyulan güven esas olduğu için, kaydın gerçeği yansıtmadığı iddiası güçlü ve birbirini destekleyen delillerle ortaya konmalıdır. Bu rehber, ihtar aşamasından dava hazırlığına uzanan süreci TMK ve TBK çerçevesinde ele alır.
İddianın Hukuki Nitelendirmesi Baştan Yapılmalı
Aynı olgu, mirastan mal kaçırma, danışıklı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile ya da satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talebi olarak farklı şekillerde kurgulanabilir. Her nitelendirmenin ispat aracı ve süre rejimi farklıdır. Dilekçede birbiriyle çelişen anlatımlar yapılması, dosyanın en zayıf noktası hâline gelir.
İhtarın İşlevi
Dava öncesi gönderilen ihtar, karşı tarafı uyarmanın yanında iyi niyet tartışmasında kritik bir tarih oluşturur. Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, ihtarla birlikte tapu kaydına tedbir konulması talebinin gecikmeden yapılması gerekir; devir gerçekleştikten sonra iyi niyetli kazanım savunması dosyanın seyrini tamamen değiştirebilir.
Delil Setini Kurmak
- Tapu kayıt örneği, akit tablosu ve devrin resmî senedi
- Bedelin ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları ve kredi dosyası
- Devir tarihindeki emlak rayiç değeri ile senette gösterilen bedelin karşılaştırması
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren abonelik, kira ve vergi kayıtları
- Vekâletname kullanılmışsa kapsamı, tarihi ve iptal edilip edilmediği
- Aile içi ilişkiyi ve olay örgüsünü aktaracak tanık listesi
Muvazaa iddiasında en belirleyici unsur çoğu zaman bedel akışıdır: devrin karşılığının fiilen ödenmediğinin gösterilmesi, diğer delillere anlam kazandırır.
Tebligat Gecikmesi ve Kira İlişkisindeki Yansıması
Aynı taşınmaz üzerinde kira uyuşmazlığı da varsa, ihtarnamenin tebliğ tarihi tahliye ve temerrüt bakımından doğrudan sonuç doğurur. İhtar eski adrese çıktığında ya da kiracının adresi güncel olmadığında verilen sürenin ne zaman dolduğu tartışmalı hâle gelir ve ayrı bir dosya daha açılmasına yol açar. Bu nedenle taşınmazla ilgili tüm bildirimlerin tek bir tebligat kütüğünde toplanması, dosya bütünlüğü açısından pratik bir çözümdür. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararlarının bildirimi de aynı özenle izlenmelidir.
Yargılama Süresince Taşınmazın Korunması
Dava sürerken taşınmazın devri, üzerine ipotek konulması veya yapı yapılması ihtimaline karşı tedbir talebi yenilenmeli, keşif ve bilirkişi incelemesi için taşınmazın mevcut durumu fotoğraflı biçimde kayda alınmalıdır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; tapu kaydının geçmişi ve devrin biçimi sonucu değiştirebilir. Taşınmazınıza ilişkin şüpheli bir devir varsa, kayıt örneğini alarak vakit geçirmeden hukuki görüş almanız uygun olur.