Kira bedelinin artırılması, uygulamada en çok yanlış adım atılan konulardan biridir. Kiraya verenin tek taraflı olarak yeni bedeli bildirmesi, kiracının bunu kabul etmesi hâlinde sonuç doğurur; kabul edilmediğinde ise artışın hukuken geçerli olabilmesi için mahkeme kararı gerekir. Bu ayrım kavranmadığında, haklı bir artış talebi tahliye riskine dönüşebilir.
İhtarnamenin İşlevi ve Sınırı
TBK sisteminde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce ihtar çekilmiş olması hâlinde o dönem başından itibaren hüküm doğurur. İhtar çekilmemişse dava açılabilir; ancak bu kez artış, davanın açıldığı dönemi izleyen dönemden itibaren uygulanır. Dolayısıyla ihtarnamenin işlevi hakkı doğurmak değil, hükmün başlangıç tarihini öne çekmektir. İhtar metninde yeni dönemin başlangıç tarihi, mevcut bedel ve talep edilen bedel açıkça yazılmalıdır.
Tebligat Gecikmesinin Doğrudan Parasal Sonucu
Bu alanda tebligat gecikmesi, soyut bir usul sorunu değil doğrudan gelir kaybıdır. İhtarın yeni dönem başlamadan önce kiracıya ulaşmaması hâlinde, artışın uygulanacağı dönem bir yıl kayabilir. Riski azaltmak için ihtar, dönem başlangıcına yakın değil önceden gönderilmeli; kiracının kira sözleşmesinde bildirilen adresi ile fiilen oturduğu adres farklıysa her ikisine birden çıkarılmalıdır. Tebliğ mazbatasının aslı, dava dosyasına konulmak üzere saklanmalıdır.
Artış Talebinin Dayanağı
- Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oran mevzuattaki üst sınırı aşmamak kaydıyla uygulanır.
- Sözleşmede oran yoksa, artış mevzuatta öngörülen ölçüt esas alınarak belirlenir.
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesinde hakkaniyet değerlendirmesi ve emsal kira bedelleri gündeme gelir.
- Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda özel sınırlamalar bulunduğu gözden kaçırılmamalıdır.
Emsal Araştırmasının Delil Değeri
Kira tespiti dosyalarında mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bu nedenle taraf hazırlığının merkezinde emsal verisi bulunur. Aynı bina veya yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve emlak beyanları toplanmalıdır. Taşınmazın konumu, yaşı, ısınma sistemi, aidat yükü ve varsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak yer kullanım durumu rapora yansıtılmak üzere ayrıntılı biçimde belgelenmelidir. Kiracı tarafında ise taşınmazdaki eksiklikler, yapılan masraflar ve bunların kiraya verenin bilgisiyle yapıldığını gösteren yazışmalar dosyaya konur.
Tahliye Talepleriyle Karıştırılmaması
Kira bedelinin artırılması talebi ile kiralananın tahliyesi talebi birbirinden bağımsızdır. Kiracının artışı ödememesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir; ancak bunun için önce usulüne uygun ihtar ve verilen sürenin sonuçsuz kalması gerekir. İki talebi aynı dilekçede birleştirmek, dosyanın gecikmesine yol açabilir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisinin TMK kapsamında paylı olduğu hâllerde, dava açacak kişilerin belirlenmesi de ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Sözleşmenizin tarihi, süresi ve içeriğindeki özel hükümler sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce bir hukukçuya danışmanız önerilir.