Kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların büyük kısmı, esasa ilişkin bir tartışmadan değil, ihtarın usulüne uygun yapılıp yapılmadığından kaynaklanır. TBK'nın kira hükümleri ihtar ve bildirim şartını birçok tahliye sebebi için önkoşul hâline getirdiğinden, doğru yazılmayan ya da doğru kişiye ulaşmayan bir ihtar, davanın esasa girmeden reddine yol açar.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Bildirim
Kira bedelinin ödenmemesi hâlindeki ihtar ile gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle yapılacak bildirim aynı içerikte olmaz. Ödeme yapılmaması hâlinde gönderilen ihtarda, ödenmeyen dönemler ve tutarlar ayrı ayrı gösterilmeli, verilen süre ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır. Gereksinim iddiasında ise bildirimin dayandığı olgu somut biçimde belirtilmelidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklere aykırılık ayrı bir tartışma başlığı oluşturur.
İhtarın Ulaşmasını Belgeleyen Araçlar
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhini içeren mazbata
- Kiracının sözleşmede bildirdiği adresin güncel olup olmadığına ilişkin adres kaydı
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı gönderim yapıldığını gösteren evrak
- Kiralananda oturan aile bireylerine ilişkin bilgi ve konut niteliğine dair kayıtlar
- Kira ödemelerinin geçmişini gösteren banka hesap dökümü ve açıklama alanları
Tebligat Gecikmesinin Tahliye Takvimini Bozması
Kira ilişkisinde birçok hak, belirli bir tarihten geriye veya ileriye doğru sayılan sürelerle kullanılır. İhtarnamenin muhataba geç ulaşması, süre sonunda dava açma imkânını dönem dışına taşıyabilir; iade edilen bir tebligat ise süreyi tamamen boşa çıkarır. Bu riski azaltmak için ihtarname, dava açma penceresinin son gününe bırakılmadan gönderilmeli, tebliğ mazbatası geldiğinde tarih kontrol edilmeli, iade hâlinde adres araştırması yapılarak yeniden gönderim planlanmalıdır. Kiracı bakımından da aynı risk geçerlidir: adres değişikliğini kiraya verene bildirmeyen kiracı, kendisine tanınan ödeme süresini kullanamadan davayla karşılaşabilir.
Delil Dosyasının Kurulması
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları bir araya getirilir.
- Ödemeler dönem dönem tablolaştırılır; eksik ve gecikmeli ödemeler işaretlenir.
- Kiralananın mevcut durumu, hasar iddiası varsa fotoğraf ve tespitle kayda alınır.
- Depozito ve teminat kayıtları ayrı bir başlıkta toplanır.
- Taşınmazın mülkiyetine ilişkin tapu kaydı ve el değiştirme tarihleri eklenir.
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Dosyaların Zayıf Noktası
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan davalarda tartışma çoğunlukla taahhüdün düzenlenme tarihi üzerinde yoğunlaşır. Kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığını ileri sürdüğünde, kiraya verenin elindeki karşı delil belirleyici olur. Bu nedenle taahhüdün alındığı ana ilişkin yazışmalar ve teslim kayıtları saklanmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira uyuşmazlıklarında sözleşme metni ve tarihler sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtar ve dava takviminin somut belgeler üzerinden bir hukukçuyla planlanması gerekir.