Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki farklı hız birbirine karışır: tapu iptali ve tescil davaları yıllara yayılırken, icra yoluyla tahliye günlerle ölçülen sürelerle ilerler. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çevresinde yürüyen bu dosyalarda en sık görülen kayıp, hızlı olan sürecin yavaş olan süreci beklerken kaçırılmasıdır.
İki Sürecin Takvimini Ayrı Tutmak
Tapu iptali talebi mülkiyetin kime ait olduğunu tartışır; icra yoluyla tahliye ise kullanımın kimde kalacağını çözer. Mülkiyet iddiası bulunması, kira ilişkisine dayalı takipteki itiraz sürelerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle iki dosya için ayrı takvim tutulmalı, aynı tabloda ama farklı sütunlarda izlenmelidir.
Tebligatın Tahliye Sürecindeki Belirleyiciliği
Kira alacağına dayalı takipte ödeme emrinin tebliği, itiraz ve ödeme süresinin başlangıcıdır. Tebligatın eski adrese, kapıcıya ya da usulsüz biçimde yapılması hâlinde muhatap fiilen öğrendiği tarihi ileri sürebilir; ancak bunun da belgelenmesi gerekir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhütteki tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerektiği unutulmamalıdır. Gecikme, geçerli bir taahhüdü işlevsiz bırakır.
Tapu Kaydı Üzerinde Alınacak Koruyucu Adımlar
- Dava açılmadan önce tapu kaydının tam dökümü ve tarihsel değişiklikleri temin edilmeli.
- Üçüncü kişiye devir riskine karşı kayda şerh imkânı erkenden değerlendirilmeli.
- Muris muvazaası, ehliyetsizlik ya da vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi dayanaklar birbirine karıştırılmadan ayrı ayrı kurulmalı.
- Taşınmazın fiilî kullanım durumu keşif öncesinde fotoğraf ve komşu beyanlarıyla kayda alınmalı.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Bağımsız bölümlerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çoğu zaman dosyanın gidişatını değiştirir. Projeye aykırı kullanım, ortak alan işgali veya eklenti tartışmalarında yönetim planının ilgili hükmü ile fiilî durumun karşılaştırılması gerekir. Kurul kararlarına karşı başvuru sürelerinin kaçırılması, sonradan açılacak davada dayanak zayıflatır.
Bilirkişi ve Keşif Zamanlamasının Planlanması
Değer tespiti, imar durumu ve fiilî taksim iddiaları teknik incelemeye dayanır. Keşif talebinin dilekçe aşamasında somut sorularla birlikte sunulması, dosyanın aylar sonra eksik rapor nedeniyle geri dönmesini engeller. Rapora itiraz süresi de takvime işlenmeli, itiraz salt beğenmeme değil, raporun hangi verisinin hangi belgeyle çeliştiği gösterilerek yazılmalıdır.
Bu metin genel çerçeve sunar; taşınmazın tapu durumu, kira sözleşmesinin içeriği ve tarafların fiilî davranışları sonucu tümüyle değiştirebilir. İşleme başlamadan önce dosyanızın kendi belgeleri üzerinden hukuki görüş alınması önerilir.