Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde oturan kiracının tahliyesi, sıradan bir kira uyuşmazlığından daha katmanlıdır. Burada hem TBK'nın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümleri, hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim ve kullanım düzeni kuralları, hem de icra takibinin usul kuralları aynı anda işler. Bu rehber, tahliye talebinin hangi sırayla ve hangi takvimle kurulacağına odaklanır.
Önce Dayanağı Seçin: Temerrüt mü, Taahhüt mü, Kullanım Aykırılığı mı?
Uygulamadaki en pahalı hata, yanlış dayanakla yola çıkmaktır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde temerrüt hükümlerine dayalı ilamsız tahliye takibi; yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa taahhüde dayalı takip gündeme gelir. Bağımsız bölümün projeye veya yönetim planına aykırı kullanılması ise farklı bir yoldur: bu, kural olarak kat maliklerinin ve yöneticinin başvurabileceği, Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı ayrı bir taleptir ve icra dairesi üzerinden yürütülmez. Üç yolu birbirine karıştıran dilekçe, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Tebligat Adresini Baştan Sağlamlaştırmak
Tebligatın geç ya da usulsüz yapılması, bu dosya tipinde en sık görülen zaman kaybı sebebidir. Kiracının bağımsız bölümde fiilen oturmadığı, adres kaydının farklı olduğu ya da tebligatın apartman görevlisine bırakıldığı hâllerde tebliğ tarihi tartışmalı hâle gelir. Takipten önce şunlar netleştirilmelidir:
- Kira sözleşmesindeki adres ile güncel adres kaydının örtüşüp örtüşmediği
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa her biri için ayrı tebligat planı
- İhtarname ile takip talebindeki adreslerin tutarlılığı
- Tebliğ mazbatasındaki şerhin kim tarafından ve hangi sıfatla verildiği
Takvimi Tek Tabloda Kurmak
Temerrüt yolunda kiracıya kanunen tanınan ödeme süresinin en az otuz gün olması ve ödeme emrine itirazın kısa süreye bağlı olması, takvimin gün gün izlenmesini zorunlu kılar. Pratik bir plan şu sırayla kurulur:
- İhtar veya ödeme emrinin tebliğ tarihi tabloya işlenir.
- Ödeme süresinin dolduğu gün ve itiraz süresinin son günü ayrı ayrı işaretlenir.
- İtiraz gelirse itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine gidilecek tarih belirlenir.
- Ödeme süresi itirazsız dolduğunda tahliye talebinin ne zaman yenileneceği not edilir.
- Her aşama için bir ön uyarı tarihi (son günden birkaç gün önce) eklenir.
Tebligat Geciktiğinde Ne Yapılır?
Tebligatın usulsüz olduğunu öğrenen taraf, öğrenme tarihini esas alarak tebligata itiraz edebilir; bu itiraz süreleri yeniden başlatabileceği için karşı tarafın da tebliğ evrakını dikkatle incelemesi gerekir. Alacaklı açısından ise gecikmeyi telafi eden yol, adres araştırmasını erken yaptırmak ve gerekiyorsa kanunun öngördüğü usullere göre tebligat yenilemektir. Beklemek yerine, mazbata eline geçer geçmez şerh içeriğini kontrol etmek çoğu dosyada aylık kayıpları önler.
Yönetim Planı ve Aidat Kalemlerinin Etkisi
Kat mülkiyetinde ortak gider ve avans borçları, kira alacağından ayrı bir hukuki rejime tabidir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu ortak gider payları sözleşmede açıkça düzenlenmemişse, bunları kira alacağıymış gibi takibe eklemek itiraz gerekçesi doğurur. Talep kalemlerini kira bedeli, ortak gider payı ve fer'iler olarak ayrıştırmak, itirazın kaldırılması aşamasında ispatı belirgin şekilde kolaylaştırır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her sözleşmenin metni ve tarafların yazışma geçmişi sonucu değiştirebilir. Bağımsız bölümünüze ilişkin bir tahliye süreci başlatmadan önce dosyanızın somut şartlarını bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.