Paydaşlar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında artık ilk durak mahkeme değil arabuluculuktur. Ortaklığın giderilmesi talepleri dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun maddi hükümleri devreye girmeden önce usul basamağının doğru tamamlanması gerekir.
Paydaş Sayısı Arttıkça Davet Sorunu
Arabuluculukta en çok vakit kaybettiren aşama, tüm paydaşlara ulaşılmasıdır. Miras yoluyla bölünmüş hisselerde adres kayıtları güncel olmayabilir, yurt dışındaki paydaşlara ulaşmak haftalar alabilir. Bu nedenle başvurudan önce tapu kaydı ve nüfus kayıt örneği üzerinden paydaş listesi çıkarılmalı, adres tespiti başvuruyla eş zamanlı yürütülmelidir.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı İki Ayrı Zarar
- Davetten haberdar olmayan paydaş için görüşmeye katılamama ve masraf sorumluluğu
- Başvuran için sürecin uzaması ve taşınmazdan yararlanma tartışmasının derinleşmesi
- Son tutanağın eksik katılımla düzenlenmesi ve müzakere zemininin kaybı
- Anlaşma ihtimali olan paydaşın yokluğunda doğrudan dava yoluna geçilmesi
Aynen Taksim mi Satış mı Konuşulmalı
Arabuluculuk görüşmesinde tartışma yalnızca satış üzerinden yürütülürse çoğu dosya tıkanır. Taşınmazın niteliği elveriyorsa aynen taksim, ifraz imkânı, bir paydaşın diğerlerinin hissesini devralması ya da kat karşılığı değerlendirme gibi seçenekler ayrı ayrı masaya konmalıdır. Değer farkı doğuran taksimlerde ivaz eklenerek denge kurulabileceği de gündeme getirilmelidir.
Anlaşma Belgesini İcra Edilebilir Kılmak
Anlaşma tutanağı, tapuda devir, ödeme takvimi ve teslim tarihi gibi unsurları ölçülebilir biçimde içermelidir. Tarafların birlikte imzaladığı ve avukatların katıldığı anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılabilir; aksi halde icra edilebilirlik şerhi için ayrıca sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekir. Bu ayrım, anlaşmanın kâğıt üzerinde kalmasını önler.
Anlaşamama Halinde Dava Takvimi
Son tutanağın düzenlendiği tarih, dava için işleyen sürenin başlangıcıdır ve tutanak aslı dilekçeye eklenmezse mahkemenin verdiği kesin süre içinde tamamlanmalıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır; yetki kuralının kesin olması nedeniyle yanlış mahkemeye başvuru sürece haftalar ekler. Ecrimisil ve kira alacağı talepleri ise ayrı bir dosya olarak planlanmalıdır.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; paydaş yapısı, taşınmazın imar durumu ve tapu kaydındaki şerhler süreci değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde profesyonel değerlendirme alınmalıdır.