Tapu iptal ve tescil talepleri, taşınmazın hukuki durumunu kökten değiştiren ağır sonuçlu davalardır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı kanun ekseninde yürüyen bu dosyalarda arabuluculuk aşamasının doğru konumlandırılması, dava takvimini baştan sağlam kurmanın anahtarıdır. Aşağıda süreç, ilk görüşmeden tapu kaydına şerh konulmasına kadar adım adım ele alınıyor.
Arabuluculuk Zorunlu mu, İhtiyari mi?
Taşınmaza ilişkin her talep aynı rejime tabi değildir. Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye talepleri ile ortaklığın giderilmesi gibi bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk aranırken, mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali istemi ayni hak niteliği taşır ve farklı değerlendirilir. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce talebin ayni mi şahsi mi olduğu netleştirilmelidir.
Tapu Kaydının Korunması
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, iyiniyetli kazanım tartışması doğurarak davayı anlamsız kılabilir. Bu nedenle davanın açılmasıyla eş zamanlı olarak tapu kaydına şerh talep edilmesi çoğu dosyada belirleyicidir. Talebin gerekçesi somut olmalı, devir riskine dair emareler dilekçede gösterilmelidir.
Tebligat Gecikmesinin Dosyaya Etkisi
Taşınmaz davalarında davalı sayısı genellikle fazladır: mirasçılar, sonraki malikler, ipotek alacaklıları. Taraflardan birine tebligat yapılamaması bütün dosyayı bekletir ve ilk oturumlar tebligat tamamlama işlemleriyle geçer. Bu riski azaltmak için dava öncesinde adres kayıt sistemi araştırması yapılması, yurt dışındaki taraflar için tebligat usulünün baştan planlanması ve mirasçılık belgesinin güncel alınması gerekir. Bilirkişi ve keşif taleplerinin de tebligat tamamlanmadan sonuç doğurmayacağı hesaba katılmalıdır.
Delil Setinin Kurgulanması
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın devir geçmişini gösteren akit tabloları
- Satış bedelinin ödenip ödenmediğine dair banka kayıtları
- Muvazaa iddiası varsa, devir tarihindeki rayiç değer ile bedel arasındaki fark
- Devreden kişinin devir tarihindeki ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtları
- Zilyetlik ve kullanım durumunu gösteren tanık ile fatura kayıtları
Uzlaşma Seçeneğini Değerlendirmek
Tapu iptal davaları uzun sürer ve sonucunda taraflar arasındaki ilişki çoğu zaman tamir edilemez hale gelir. Özellikle aile içi devirlerde, bedel farkının ödenmesi ya da payın devri şeklinde bir çözüm, yıllar sürecek yargılamadan daha az maliyetli olabilir. Uzlaşma görüşmelerinde varılan mutabakatın tapuda hangi işlemle hayata geçirileceği baştan yazılı hale getirilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devir zinciri ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu kayıtlarının bir hukukçuyla birlikte incelenmesi önerilir.