Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkisinin sürekliliği nedeniyle uzlaşmaya en elverişli alanlardan biridir. Buna karşılık kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi talepler sıkı takvimlere bağlıdır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK kesişiminde arabuluculuk aşamasının nasıl planlanacağını ve kurul kararının maliklere geç ulaşmasının yarattığı riski ele alır.
Hangi Uyuşmazlık Hangi Yolla Çözülür
Kat mülkiyetinden doğan talepler tek tip değildir. Ortak gider alacağının tahsili, projeye aykırı kullanımın önlenmesi, ortak alandaki eklentinin kaldırılması ve yönetici kararının iptali farklı hukuki nitelikler taşır. Bazı ticari nitelikli alacak ve tazminat talepleri bakımından arabuluculuk dava şartı olarak karşımıza çıkarken, kurul kararının iptali gibi taleplerde asıl belirleyici olan kararın alındığı ve maliklere bildirildiği tarihtir. Bu ayrımı baştan yapmak, dosyanın yanlış kanaldan ilerlemesini önler.
Kurul Kararının Bildirimi ve Gecikme Riski
- Toplantıya katılmayan malike kararın yazılı olarak ulaştırılmaması
- Kararın yalnızca panoya asılmasıyla yetinilip bildirim kaydı tutulmaması
- Kiracı üzerinden yapılan bildirimlerin malike hiç iletilmemesi
- Adresi ilde bulunmayan maliklerin karardan aylar sonra haberdar olması
- Karar defterine geç işlenen kararlarda tarih tartışması çıkması
Bu gecikmelerde savunmanın dayanağı, malikin karardan fiilen ne zaman haberdar olduğunu gösteren belgelerdir. Yönetimden alınan yazışma örnekleri, ödeme bildirimleri ve karar defteri fotokopisi bu kronolojiyi kurar.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
- Yönetim planının ilgili maddeleri ve tapu kayıtları toplanır.
- Ortak gider paylaşımına ilişkin geçmiş dönem tabloları çıkarılır.
- Talep, para alacağı ve yapısal düzenleme olarak ikiye ayrılır.
- Uzlaşma halinde uygulamanın nasıl denetleneceği yazılı olarak kurgulanır.
- Anlaşma sağlanamazsa dava dilekçesine taşınacak beyanlar tutanakta netleştirilir.
Uzlaşma Metnini Uygulanabilir Yazmak
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında anlaşma metni çoğu kez iyi niyet beyanı gibi kaleme alınır ve uygulanamaz. Metinde hangi işin kim tarafından, hangi tarihe kadar ve hangi maliyet paylaşımıyla yapılacağı yazılmalıdır. Ortak alandaki bir tadilat söz konusuysa projeye uygunluk ve gerekli onay süreçleri de metne bağlanmalıdır. Böylece anlaşma, ileride yeni bir uyuşmazlığın kaynağı olmaktan çıkar.
Her bina için yönetim planı hükümleri ve fiili kullanım düzeni farklıdır. Buradaki açıklamalar yol gösterici olup, somut olayınızda tapu ve yönetim belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yapılması gerekir.