Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok kaybedilen şey haklılık değil, kanıtın kendisidir. Su sızıntısı kurur, çatlak sıvanır, ortak alandaki tadilat tamamlanır ve geriye tartışmalı bir tanık anlatımı kalır. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen dosyalarda, delil tespitinin zamanlaması davanın kendisinden daha belirleyici olabilir.
Delil Tespiti: Dava Açmadan Önce Atılacak Adım
Zararın kaynağı ve boyutu, henüz durum değişmeden mahkeme aracılığıyla tespit ettirilmelidir. Tespit talebinde hangi bağımsız bölümün, hangi ortak alanın ve hangi olgunun inceleneceği açıkça yazılmalıdır. Genel ifadelerle açılan tespit dosyaları, bilirkişinin sorulmayan hususa değinmemesi nedeniyle sonradan tekrar tespit ihtiyacı doğurur.
Ortak Alan mı, Eklenti mi, Bağımsız Bölüm mü?
- Yönetim planı ve mimari proje, sorumluluğun kime ait olduğunu belirleyen ilk kaynaktır.
- Çatı, dış cephe, ana kolonlar ve tesisat şaftları kural olarak ortak yer sayılır.
- Tapuda eklenti olarak gösterilen yerler bağımsız bölümün kaderine tabidir.
- Projeye aykırı yapılan değişiklikler, eski hâle getirme talebinin dayanağını oluşturur.
Bildirim ve Tebligat: Kat Malikleri Kurulu Kararının Zayıf Halkası
Kat malikleri kurulu toplantısına çağrının tüm maliklere ulaştırılması gerekir. Çağrının yalnızca panoya asılması ya da oturmayan maliklere hiç bildirilmemesi, alınan kararın iptali için kullanılan en yaygın gerekçedir. Karar defterindeki imzalar, çağrı yazılarının gönderim kayıtları ve kiracıya değil malike yapılan tebliğ, dosyanın taşıyıcı unsurlarıdır.
Hangi Mahkeme, Hangi Talep?
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi öne çıkar.
- Talep; eski hâle getirme, aykırılığın giderilmesi ve zararın tazmini olarak ayrı kalemlerde kurulur.
- Devam eden bir tadilat varsa ihtiyati tedbir talebi dilekçeyle birlikte sunulur.
- Ortak gider alacakları için icra takibi ayrı bir yol olarak değerlendirilir.
Tespit Raporunu Davada Kullanılabilir Kılmak
Tespit dosyası ile açılacak dava arasında bağ kurulmalıdır. Rapor, dava dilekçesinde tarih ve dosya numarasıyla anılmalı; tespitten sonra oluşan yeni zararlar ise ek delillerle ayrıca ortaya konmalıdır. Aradan uzun süre geçmişse, karşı tarafın "zarar sonradan başka nedenle oluştu" savunmasına karşı fotoğraf ve fatura zinciri hazır tutulmalıdır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunmak içindir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı hükümleri sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce planınızla birlikte bir avukata danışmanız uygun olacaktır.