Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, tarafların çoğu zaman geç fark ettiği bir konudur. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın genel esasları ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun düzeni birlikte okunduğunda, artış uyuşmazlığının hem bildirim hem de dava şartı boyutu bulunduğu görülür.
Uyuşmazlığın Zaman Çizgisi
Kira artışı tartışması genellikle yeni dönem başlamadan önce doğar. Kiraya verenin talebini yeni dönemin başlangıcından belli bir süre önce yazılı olarak bildirmesi, artışın o dönemden itibaren istenebilmesi bakımından önem taşır. Bildirim geç ulaşırsa talep bir sonraki döneme kayabilir. Bu nedenle gönderim tarihi kadar tebliğ tarihinin de belgelenmesi gerekir.
Arabuluculuk Dava Şartının Kapsamı
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak uygulanır.
- Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.
- Son tutanağın anlaşamama şeklinde düzenlenmesi hâlinde dava yolu açılır.
- İcra takibi yoluyla yürüyen tahliye süreçleri bakımından ayrı değerlendirme yapılır.
Bildirimin Geçerliliği ve İçeriği
- Bildirimde yeni dönem kira bedeli açıkça yazılır.
- Hangi ölçüte dayanıldığı belirtilir.
- Muhatabın güncel adresine gönderilir; adres değişikliği varsa araştırma yapılır.
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılması gerekir.
Tespit Talebinde Delil ve Bilirkişi
Bedelin belirlenmesi istendiğinde emsal kira araştırması dosyanın merkezine oturur. Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın konumu, yaşı ve kullanım amacı birlikte değerlendirilir. Taraflardan gelen emsallerin yalnızca ilan çıktısı olması yeterli görülmeyebilir; fiilen kurulmuş kira ilişkilerine ait belgeler daha güçlü kabul edilir.
Anlaşma Metninin İcra Edilebilirliği
Arabuluculuk sonunda varılan anlaşmanın ileriye dönük dönemleri de kapsayacak biçimde yazılması, tarafları yeni uyuşmazlıklardan korur. Metinde artış ölçütü, ödeme günü ve ödeme yeri açık yazıldığında, sonraki dönemde yeniden başvuru ihtiyacı azalır. Belirsiz ifadeler ise anlaşmayı uygulama aşamasında tartışmalı hâle getirir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmenizin türü, süresi ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyebileceğinden, bildirim yapmadan önce hukuki görüş almanız önerilir.