Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davanın kendine özgü yanı, açılması için bir süre sınırı bulunmaması ama sürecin her aşamasında ayrı süreler işlemesidir. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bu yazı, süreç yönetimini adım adım ele alır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse veya bölünme değerde önemli kayba yol açacaksa satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Bu ayrım dosyanın süresini doğrudan etkiler. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın, imar durumu ve ifraz imkânını gösteren belgeleri erken aşamada sunması gerekir; keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra sunulan belgeler çoğu kez sürecin baştan uzamasına yol açar.
Dava Öncesi Hazırlık Listesi
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerh, haciz, ipotek bilgileri
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri
- Taşınmaz üzerinde muhdesat iddiası varsa buna ilişkin belgeler
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda proje ve iskân evrakı
Paydaşlığın Devamı Anlaşması ve Zamanlama
Paydaşlar, belirli bir süre için ortaklığın devam etmesini kararlaştırabilir. Böyle bir anlaşma varsa açılan dava bu yönüyle karşılanabilir; bu nedenle dava öncesinde eski protokol ve yazışmaların taranması gerekir. Ayrıca satış aşamasında ihaleye ilişkin işlemler ve şikâyet yolları kısa sürelere tabidir; satış ilanının tebliğinden sonra atılacak adımların gecikmesi, sonucu geri döndürülemez biçimde etkiler.
Tebligat Gecikmesinin Dosyayı Kilitlediği Nokta
Bu davada tüm paydaşların taraf olması zorunludur; bir paydaşa usulüne uygun tebligat yapılamaması, dosyanın aylarca beklemesine sebep olur. Yurt dışında yaşayan, adresi bilinmeyen veya vefat etmiş paydaşlar bakımından mirasçılık belgesi ve adres araştırması işlemlerinin en baştan başlatılması gerekir. Taraf teşkilini erken tamamlamak, bu dosya türünde süreyi kısaltmanın en etkili yoludur.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci değiştirir. Dava açmadan önce tapu kaydınız üzerinden hukuki bir ön inceleme yaptırmanız faydalı olacaktır.