Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebinin reddedilmesinin en yaygın nedeni, sebebin yokluğu değil, sürenin kaçırılmasıdır. TBK düzeninde her tahliye sebebi kendi ihtar ve dava takvimine bağlanmıştır; biri için geçerli olan yol diğerinde işlemez. Bu rehber, tahliye sürecinde süre planının nasıl kurulacağını ve tebligat gecikmesinin bu planı nasıl bozduğunu anlatır.
Sebebi Doğru Seçmek
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç ve yeniden inşa halleri birbirinden farklı şartlara tabidir. Bir sebebe dayanılarak açılan davada başka bir sebebin ileri sürülmesi sonradan güçleşir. Bu nedenle dava öncesinde eldeki belgelerin hangi sebebi desteklediği netleştirilmelidir: elde imzalı bir taahhüt var mı, ödemeler gecikmeli mi yapılıyor, ihtiyaç iddiası belgelenebilir mi?
İhtarın Tebliği: Zincirin Kritik Halkası
- Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracıya verilecek sürenin ihtarın tebliğinden itibaren işlemeye başlaması gerekir
- İhtar tebliğ edilemezse süre hiç başlamaz; dava erken açılmış sayılır
- İhtarda hangi aya ait kira borcunun istendiği açıkça yazılmalıdır
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat gerekir
- Tebliğ evrakının aslı, davada sunulmak üzere saklanmalıdır
Bir Aylık Dava Pencereleri
- Yazılı tahliye taahhüdünde, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
- İki haklı ihtar hâlinde dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre gözetilir.
- Bu sürelerden önce yazılı bildirim yapılmışsa, dava açma imkânı bir kira yılı için uzayabilir.
- Her sebep için son gün ayrı ayrı takvime işlenir.
İcra Yolu ile Mahkeme Yolu
Kira alacağı için başlatılan takip ile tahliye talebi birlikte yürütülebilir; ancak kiracının itirazı hâlinde süreç icra mahkemesine taşınır ve orada incelenen konular sınırlıdır. Buna karşılık ihtiyaç veya taahhüde dayalı tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hangi yolun seçileceği, elde bulunan belgenin niteliğine ve alacağın tahsil edilip edilmeyeceğine göre belirlenmelidir.
Kat Mülkiyeti ve Yan Uyuşmazlıklar
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da devreye girer; yönetim planına aykırı kullanım ayrı bir hat üzerinden ele alınır. Depozito iadesi, hasar tespiti ve kira tespiti talepleri ise tahliye davasından bağımsız süreçlerdir. Tahliye sonrası hasar iddiasında bulunulacaksa, teslim anında tutanak düzenlenmesi ve fotoğraflarla tespit yapılması, sonradan doğacak tartışmanın büyük kısmını önler. Mülkiyet ve şerh durumu bakımından TMK kapsamındaki tapu kayıtları da baştan kontrol edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin türü ve tarihi ile ihtarın içeriği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce takvimin dosyanıza göre hesaplanması yerinde olur.