Tapu iptali ve tescil davalarında en çok karıştırılan konu, hangi talebin süreye bağlı olduğudur. Mülkiyet hakkına dayanan taleplerle tazminata dönüşen talepler farklı rejimlere tabidir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ekseninde bu ayrımı doğru kurmak, dosya planının ilk adımıdır.
Mülkiyet Talebi ile Tazminat Talebinin Ayrışması
Yolsuz tescile dayanan ve mülkiyetin iadesini amaçlayan talepler bakımından kural olarak zamanaşımı işlemez; ancak taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse mülkiyet talebi yerini tazminat talebine bırakabilir. Tazminata dönüşen bu talep ise zamanaşımına tabidir. Dolayısıyla tapu kaydındaki devir zincirinin dava açılmadan önce çıkarılması, hangi talebin ileri sürüleceğini belirler.
Muris Muvazaası ve Zamanaşımı Tartışması
Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlere dayanan davalarda, talebin niteliği gereği süre sınırlaması bakımından tenkis davasından farklı bir değerlendirme yapılır. Buna karşılık aynı olay hem muvazaa hem tenkis kapsamında değerlendirilebileceğinden, dava dilekçesinde talep sıralamasının ve kademeli talebin doğru kurgulanması gerekir. Tenkis talebi bakımından hak düşürücü sürelerin işlediği unutulmamalıdır.
Kadastro ve Zilyetlik Kaynaklı Süreler
- Kadastro tespitine dayalı itirazlar için özel süre rejimi uygulanır.
- Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı taleplerde sürenin kesintisiz geçmiş olması aranır.
- Vergi kayıtları ve zilyetliğe ilişkin belgeler, süre iddiasını destekleyen temel delillerdir.
- Komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı varsa keşif ve teknik inceleme planlanmalıdır.
Tedbir ve Şerh Zamanlaması
Dava açılırken tapuya tedbir şerhi talep edilmezse, yargılama sürerken taşınmazın devredilmesi ihtimali dosyayı temelinden değiştirir. Bu nedenle tedbir talebi dava dilekçesinde gerekçeli biçimde ve teminat konusuna değinilerek sunulmalıdır. Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda ayrıca bağımsız bölüm eklerinin ve yönetim planının incelenmesi gerekir.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Zincirleme Etki
- Davalıya ulaşılamaması nedeniyle yargılamanın uzaması ve delillerin eskimesi.
- Mirasçı sayısının fazla olduğu dosyalarda tebligatın parça parça tamamlanması.
- Yurt dışındaki tarafa tebligat sürecinin aylar alması.
- Kararın tebliğinin gecikmesi nedeniyle istinaf süresinde belirsizlik doğması.
Bu riski azaltmak için dava açılmadan önce tüm taraflar için adres araştırması yapılmalı, mirasçılık belgesi güncel biçimde temin edilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Tapu kaydının geçmişi, devrin biçimi ve tarafların iyi niyet durumu her dosyada farklı sonuç doğurur; taşınmaz değeri yüksek olduğundan dava stratejisi belirlenmeden önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.