Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman tek başına kalmaz; ödenmeyen fark tutarları zamanla birikir ve süreç tahliye tartışmasına dönüşür. Bu geçişte belirleyici olan, hangi adımın hangi sırayla ve hangi zamanda atıldığıdır. Sırası bozulan bir ihtar veya erken başlatılan bir takip, haklı olan tarafı da usul bakımından zayıf duruma düşürebilir.
Artışın hukuki dayanağını netleştirmek
Artış oranı sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile, TBK kapsamındaki sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Sözleşmede yer alan oran, kanunun izin verdiği üst sınırı aşamaz. Bu nedenle önce geçerli oranın ne olduğu, ardından bu oranın hangi dönemden itibaren uygulanacağı belirlenmelidir. Uygulanabilir artış ile talep edilen artış arasındaki fark, sonraki bütün hesaplamanın kaynağıdır.
Kira tespiti davası ile alacak takibinin ayrımı
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi ile birikmiş kira alacağının tahsili birbirinden farklı yollardır ve aynı dilekçede birleştirilemez. Tespit davasının sonucu geçmişe etkili olabilse de, bu davanın kendine özgü zamanlama kuralları vardır. Alacak takibi ise ödenmemiş ve muaccel hale gelmiş tutarlar için işletilir. İkisinin karıştırılması, hem takibin hem davanın gecikmesine yol açar.
Tahliye yolunda kritik adımlar
- İhtarnamenin muhatabı ve adresinin kira sözleşmesiyle uyumlu olması
- İhtarda ödenmeyen dönemlerin tek tek gösterilmesi
- Verilen sürenin kanuni çerçeveye uygun belirlenmesi
- Tebligat evrakının ve tebliğ tarihinin saklanması
- Takip talebinin ihtarda gösterilen kalemlerle örtüşmesi
Ödeme emri sonrası izlenecek takvim
Kiracıya gönderilen ödeme emrinin ardından itiraz veya ödeme için verilen süreler ayrı ayrı işler ve bunların sonunda tahliye talebinin ne zaman ileri sürülebileceği belirlenir. Kiracının kısmi ödeme yapması halinde, bu ödemenin hangi döneme mahsup edildiği açıkça belirtilmelidir; aksi halde temerrüdün devam edip etmediği tartışmalı hale gelir. Kiracı açısından ise itirazın kapsamının doğru kurulması, tahliye riskini doğrudan etkiler.
Kat mülkiyeti boyutu
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak yer kullanımına ilişkin kurallar tartışmaya dahil olabilir. Kiracının kullanımından doğan yükümlülüklerin kime ait olduğu, aidat ve ortak gider kalemlerinin kira alacağı içinde talep edilip edilemeyeceği sözleşmeye ve mevzuata göre ayrıştırılmalıdır. Tapu kayıtları ve malik değişikliği söz konusuysa TMK kapsamındaki mülkiyet durumu da kontrol edilmelidir.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Sözleşme hükümleri ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden veya takip başlatmadan önce hukuki görüş alınması önerilir.