Kiralanan taşınmazın tahliyesi için her zaman mahkeme kararı beklemek gerekmez; İİK, belirli hallerde doğrudan icra dairesi üzerinden yürüyen bir yol sunar. Ancak bu yolun her dayanağı vardır ve yanlış dayanakla başlatılan takip, aylar sonra tahliyenin reddiyle sonuçlanır. TBK'nın kira hükümleriyle İİK'nın usul kuralları birlikte okunmadığında en sık kaybedilen şey zamandır.
Hangi Dayanağa Göre Takip Başlatılacak
Uygulamada iki yol öne çıkar. Birincisi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takiptir; burada borçluya hem borcun ödenmesi hem de ödenmemesi halinde tahliye istenebileceği ihtarını içeren bir ödeme emri gönderilir. İkincisi yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takiptir; burada taahhüdün kiracı tarafından, kiralanan teslim edildikten sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması tartışma konusudur. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'dan doğan yükümlülüklerin ihlali ise ayrı bir değerlendirme gerektirir.
Ödeme Emrinden Tahliyeye Uzanan Takvim
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve tebligatın usulü kontrol edilir.
- Kiracının itiraz süresi ile ödeme süresi ayrı ayrı takip edilir.
- İtiraz gelmiş ve haklılık tartışılacaksa icra mahkemesine başvuru takvimi kurulur.
- Ödeme yapılmamışsa tahliye talebi için icra mahkemesine başvurulur.
- Tahliye kararı sonrası infaz için tanınan süre hesaplanır ve fiilî tahliye planlanır.
Kiracı Tarafında Değerlendirilecek Savunmalar
- Kira bedelinin miktarına veya ödendiğine ilişkin itiraz
- Tebligatın usulüne aykırı yapıldığı iddiası
- Tahliye taahhüdünün tarihinin veya iradenin tartışmalı olması
- Depozito ve yapılan zorunlu masrafların mahsubu talebi
- Kiralananın kullanılamaz durumda olduğuna ilişkin iddialar
Usule Aykırı İşlemin Bedeli
Bu dosyalarda en sık görülen sorun, ihtarın içeriğinin eksik olması ve tahliye ihtarını içermeyen bir ödeme emriyle sonuca gidilmeye çalışılmasıdır. İkinci sırada tebligatın kiralanan adrese değil, güncel olmayan bir adrese yapılması gelir. Üçüncüsü ise tahliye kararı alındıktan sonra infaz için tanınan sürenin geçirilmesi ve sürecin yeniden başlatılmak zorunda kalınmasıdır. Her üç durumda da kaybedilen yalnızca zaman değil, birikmeye devam eden kira alacağıdır.
Sonuç
Tahliye dosyalarında hız, doğru dayanağı seçmekle başlar. Yukarıdaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı izlenecek yolu değiştirebileceğinden, somut olayda hukuki değerlendirme alınması önerilir.