Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtar, çoğu zaman dosyanın başlangıç noktası değil, sonucu belirleyen aşamadır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun kurduğu düzende, borçlarına aykırı davranan kat malikine karşı başvurulacak yolların önemli bir kısmı, önceden usulüne uygun bir uyarı yapılmış olmasına bağlıdır. Aşağıda bu aşamanın delil yönü ele alınıyor.
İhtarın Neyi İçermesi Gerekir
Uygulamada gönderilen uyarıların çoğu, aykırılığı somutlaştırmadığı için işlevsiz kalır. Rahatsız edici davranıştan söz eden ama neyin, ne zaman, hangi bağımsız bölümde yaşandığını yazmayan bir metin, sonraki aşamada delil değeri taşımaz. Etkili bir ihtarda şu unsurlar bulunmalıdır:
- Aykırılığın tarih ve olay bazında tanımı
- Hangi yükümlülüğün ihlal edildiğinin gösterilmesi; yönetim planına atıf yapılması yararlıdır
- Aykırılığın giderilmesi için verilen makul süre
- Sürenin sonuçsuz kalması halinde hangi hukuki yola başvurulacağının bildirilmesi
- Gönderimin ispatlanabilir bir yolla yapılması
Kat Malikleri Kurulu Kararının Rolü
Ortak yeri ilgilendiren uyuşmazlıklarda, kurul kararı hem yetkiyi hem de iddianın ciddiyetini gösteren temel belgedir. Kararın alındığı toplantıya ilişkin çağrı, gündem ve yeter sayı kayıtları eksikse, karşı taraf esasa girmeden kararın geçersizliğini ileri sürebilir. Bu nedenle karar defteri kayıtları, ihtar metniyle birlikte hazırlanmalıdır.
Aykırılığı Ortaya Koyan Deliller
- Gürültü, koku veya benzeri şikayetlerde tarih ve saat bilgisi içeren tutanaklar ve komşu beyanları
- Projeye aykırı tadilatlarda mimari projeyle karşılaştırmalı fotoğraf ve teknik tespit
- Ortak alanın işgalinde, işgalin başlangıç tarihini gösteren görüntüler
- Aidat uyuşmazlıklarında işletme projesi, tahakkuk cetveli ve tahsilat kayıtları
- Zarar iddialarında bağımsız teknik değerlendirme
Usule Aykırı İşlem Nerede Ortaya Çıkar
En sık görülen sakatlık, yönetici sıfatının tartışmalı olduğu bir dönemde gönderilen ihtardır. Yöneticinin görev süresi dolmuşsa veya atama kararı usulüne uygun değilse, uyarının kendisi tartışmaya açılır. İkinci sık hata, hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilmesi için gereken ön adımlar tamamlanmadan doğrudan dava açılmasıdır. Üçüncüsü ise ihtarın gönderildiği adresin, tapu ve nüfus kayıtlarıyla uyumlu olmamasıdır.
Süreyi ve Yolu Birlikte Planlamak
Bu tür uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin görevli olduğu ve talebin niteliği baştan belirlenmelidir; aidat alacağı için izlenecek yol ile aykırılığın giderilmesi talebinin yolu aynı değildir. İki farklı talebi tek dilekçede birleştirmek, dosyanın gecikmesine yol açabilir.
Not
Buradaki açıklamalar bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planı hükümleri her yapıda farklı olduğundan, ihtar metnini göndermeden önce planın ilgili maddelerinin bir hukukçu tarafından okunması yararlı olacaktır.