Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman oranı tartışır; oysa sonucu belirleyen asıl unsur, talebin hangi zeminde ve hangi zamanda ileri sürüldüğüdür. TBK'nın kira ilişkisine dair düzeni, taşınmaz mülkiyetine ilişkin TMK hükümleri ve kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'un yönetim kuralları birlikte okunduğunda, tespit davasının kendine özgü bir takvimi olduğu görülür.
Talebin Dayanağı: Sözleşme mi, Kanun mu?
Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa yeni dönem bedeli kural olarak bu hükme göre belirlenir ve ayrıca dava gerekmez. Sözleşmede hüküm yoksa veya taraflar anlaşamazsa, bedelin mahkemece belirlenmesi gündeme gelir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise değerlendirme farklılaşır; bu durumda emsal bedeller ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete uygun bir belirleme yapılır. Talebin hangi kategoriye girdiği belirlenmeden yazılan dilekçe, çoğu kez yanlış bir dönem için sonuç doğurur.
Otuz Günlük İhtar Penceresi
Tespit davasının en kritik usul kuralı zamanlamadır. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar kiracıya ihtar gönderilmiş olması ya da bu süre içinde davanın açılmış olması gerekir. Bu koşul sağlanmazsa, verilecek karar talep edilen dönem için değil izleyen dönem için hüküm doğurur. İhtarın tebliğ tarihini gösteren belge, davanın en önemli eki hâline gelir.
Emsal ve Bilirkişi İncelemesi
- Aynı bina ve çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri
- Taşınmazın yüzölçümü, kat durumu, ısınma ve otopark gibi nitelikleri
- Kiracının taşınmazda yaptığı ve bedele etki eden kalıcı iyileştirmeler
- Kiralananın kullanım amacı ve mevcut sözleşmenin başlangıç tarihi
- Keşif sırasında tespit edilmesi istenen hususların önceden dilekçeye yazılması
Sık Yapılan Yanlış: Artışı Doğrudan Takibe Koymak
Henüz mahkemece belirlenmemiş bir artış tutarı için doğrudan icra takibi başlatmak, kiracıya itiraz imkânı verir ve alacaklıyı ek yargılama yüküyle karşı karşıya bırakır. Aynı şekilde, tespit davası sürerken eksik ödeme yapıldığı gerekçesiyle tahliye süreçlerine geçilmesi de sonucu güvenceye almaz. Tahliye ve bedel tespiti farklı hukuki temellere dayanır; birinin diğerinin yerine kullanılması usule aykırılık doğurur.
Kararın Sonuçları
Tespit kararı ile belirlenen bedel, dava dilekçesinde talep edilen dönemden itibaren uygulanır ve geçmiş dönem farkı bu çerçevede hesaplanır. Bu nedenle dilekçede dönemin ve talep edilen bedelin açıkça gösterilmesi, sonradan yapılacak hesaplama tartışmalarını baştan önler.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; sözleşmenin süresi, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin geçmişi sonucu değiştirebilir. Kendi kira ilişkiniz için hukuki değerlendirme almanız önerilir.