Kira artış oranı üzerinde anlaşmazlık varken başlatılan bir icra takibi, iki ayrı hukuki tartışmayı aynı dosyada birleştirir: kira bedelinin ne olduğu ve kiracının temerrüde düşüp düşmediği. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenlemenin uygulandığı bu dosyalarda ödeme kalemleri ayrıştırılmadığında, esasen haklı olan taraf usul nedeniyle sonuç alamayabilir. Bu rehber tahliye talepli takipte delil düzenini ele alıyor.
Tartışmalı Artış, Temerrüt İddiasını Nasıl Etkiler?
Kiracı, sözleşmede öngörülen ya da kanunen uygulanabilir oranın üzerinde bir artışı ödemediğinde, ödemediği kısmın hukuken muaccel olup olmadığı tartışılır. Kiraya veren tarafından talep edilen tutar fazla ise, kiracının eski bedel üzerinden yaptığı ödemeler temerrüdü ortadan kaldırabilir. Bu nedenle takip talebinde her ayın kira bedeli, ödenen kısım ve bakiye ayrı ayrı gösterilmelidir.
Ödeme Emrindeki Kalemlerin Ayrıştırılması
- Aylık kira bedeli ile yan giderlerin birbirinden ayrılması
- Ortak gider ve aidat kalemlerinin dayanağının gösterilmesi
- Talep edilen faizin türü ve başlangıç tarihinin belirtilmesi
- Depozitonun mahsup edilip edilmediğinin açıklanması
- Önceki dönem ödemelerinin dekont bazında listelenmesi
Kiracının Elindeki İki Ayrı Süre
Kira alacağına dayalı takiplerde ödeme emrinde kiracıya ödeme için otuz günlük bir süre tanınır; buna karşılık borca itiraz süresi yedi gündür. Bu iki sürenin karıştırılması uygulamada en sık rastlanan hak kaybı sebeplerindendir. İtiraz süresi kaçırıldığında takip kesinleşir ve tartışma artık tahliye aşamasına taşınır.
Tahliye Talebinde Usul Sakatlığı Nerede Doğar?
- Ödeme emrinin kiracı yerine üçüncü kişiye usulsüz tebliği.
- Talep edilen kira döneminin ve tutarın belirsiz bırakılması.
- Sözleşme dışı kalemlerin kira alacağıymış gibi takibe konulması.
- Ortak malikler bulunmasına rağmen takibin eksik taraflarla başlatılması.
- Tahliye talebinin takip talebinde hiç yer almaması.
Kira Tespit Davası ile Takibin İlişkisi
Artış oranı esaslı biçimde tartışmalıysa, bedelin mahkemece belirlenmesi yolunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Tespit davası ile takip aynı anda yürüyebilir; ancak iki dosyadaki beyanların birbiriyle çelişmemesi kritik önemdedir. Bir dosyada kabul edilen bir bedelin diğerinde reddedilmesi, tarafın kendi aleyhine delil üretmesi anlamına gelir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları dosyanın sonucunu değiştirebilir; adım atmadan önce hukuki destek alınması önerilir.