Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumuna aykırı olduğu iddiasına dayanır. Bu davada usul hatasının bedeli ağırdır: yanlış yer mahkemesinde açılan dava, kesin yetki kuralı nedeniyle esasa girilmeden reddedilir; tapuya tedbir konulmadan geçen süre içinde taşınmazın üçüncü kişiye devri ise sonucu bütünüyle değiştirebilir.
Kesin Yetki ve Görev Meselesi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Görev bakımından ise dava, kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Aynı taşınmaza ilişkin birden çok dava varsa, bunların birleştirilmesi ve bekletici mesele yapılması baştan değerlendirilmelidir.
Sık Karşılaşılan İptal Sebepleri
- Yolsuz tescil: geçerli bir hukuki sebep olmaksızın kaydın oluşturulması
- Muris muvazaası: mirasbırakanın mirasçısından mal kaçırma amacıyla yaptığı devir
- Ehliyetsizlik: devir anında ayırt etme gücünün bulunmaması
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
- Aile konutu şerhi ve eşin rızası gerektiren işlemlerdeki eksiklik
İhtarnamenin Bu Davadaki Yeri
Tapu iptal ve tescil davası ihtar şartına bağlı değildir; ihtarname göndermeden de dava açılabilir. Buna karşılık ihtarname iki bakımdan işlev görür: taşınmazı elinde bulunduran kişiyi temerrüde düşürerek ecrimisil ve semere taleplerinin başlangıcını belirler, ayrıca uyuşmazlığın karşı tarafça bilindiğini ortaya koyarak sonraki devirlerde iyi niyet savunmasını zayıflatır. Bu nedenle ihtar, dava şartı olarak değil delil olarak planlanmalıdır.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Karşısında Strateji
- Dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi talep edilir.
- Taşınmazın tüm tapu ve akit dosyası, önceki devirlerle birlikte celbedilir.
- Devir bedeli ile rayiç değer arasındaki fark, banka kayıtlarıyla karşılaştırılır.
- Taraflar arasındaki akrabalık, komşuluk veya ticari ilişki ortaya konur.
- Devrin uyuşmazlığın bilindiği bir tarihten sonra yapıldığı zaman çizelgesiyle gösterilir.
Zamanaşımı ve Ecrimisil Ayrımı
Mülkiyet hakkına dayanan iptal ve tescil talepleri kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak taşınmazın haksız kullanımından doğan ecrimisil talebi bakımından geriye dönük istenebilecek dönem sınırlıdır. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortak alan ve eklentiye ilişkin uyuşmazlıklar varsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ayrı yollar da değerlendirilmelidir. TMK'nın tapu siciline güven ilkesi ile TBK'nın sözleşme hükümleri arasındaki denge, her dosyada ayrı kurulur.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydı üzerindeki her yeni işlem sonucu etkilediğinden, dava hazırlığına başlanırken bir hukukçuyla birlikte tedbir planı yapılması önerilir.