Apartman ve site yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklı olduklarını düşünerek beklemeyi tercih eder; oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, itirazlar için oldukça kısa süreler öngörür. Bu rehber, ihtarın zorunlu olduğu hâlleri ve kat malikleri kurulu kararına itiraz takvimini ele alır.
İhtarın Zorunlu Olduğu Hâller
- Ortak giderini ödemeyen kat malikine karşı takip başlatılmadan önce yapılan bildirim.
- Bağımsız bölümü tahsis amacı dışında kullanan malike yönelik uyarı.
- Ortak yerlere yapılan izinsiz müdahalenin giderilmesi istemi.
- Kiracının kat mülkiyeti düzenine aykırı davranışında hem kiracıya hem malike yönelik bildirim.
İhtar noter aracılığıyla yapıldığında hem içerik hem tarih kanıtlanabilir olur. Bildirimin muhatabı belirlenirken tapu kaydındaki malik esas alınmalı, yalnızca kullanıcıya yapılan ihtar yeterli sayılmamalıdır.
Kurul Kararına İtiraz Süresi
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal istemi, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde ileri sürülür. Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik için de bir aylık süre işler. Bu süreler geçtikten sonra karar, aykırılığı sürse bile kural olarak dava konusu yapılamaz. Öğrenme tarihi tartışmalıysa, karar defterinin tebliğ veya ilan biçimi ayrıca ortaya konmalıdır.
Ortak Gider ve Gecikme Tazminatı
- Aidat borcu için ihtar sonrasında icra takibi başlatılır; takip yönetici veya kat maliklerince yürütülebilir.
- Kanun, zamanında ödenmeyen ortak gider payı için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür.
- Borcun kaynağı olan karar geçerli değilse, itiraz aşamasında bu husus ayrıca ileri sürülmelidir.
- Kiracının sorumluluğu, kira bedeli ile sınırlı olmak üzere malikle birlikte gündeme gelir.
Görevli Mahkeme ve Sık Yapılan Hatalar
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Uygulamada en çok karşılaşılan usul hataları; davanın yanlış mahkemede açılması, tüm kat maliklerinin taraf gösterilmesi gerekirken yalnızca yöneticiye husumet yöneltilmesi, karar defterinin dosyaya sunulmaması ve projeye aykırılık iddiasının mimari projeyle desteklenmemesidir. 6098 sayılı Kanun kapsamındaki kira ilişkisinden doğan talepler ise ayrı bir hat üzerinden, farklı mahkemede yürür.
Delil Hazırlığı
Yönetim planı, karar defteri, işletme projesi, aidat tahsilat kayıtları ve varsa keşif konusu yapılabilecek fotoğraflar tarih sırasıyla dosyalanır. Ortak yere müdahale iddiasında, müdahalenin başladığı tarihi gösteren belge veya görüntü kayıtları belirleyici olur.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planının içeriği, taşınmazın kat mülkiyetine mi kat irtifakına mı tabi olduğu ve kararın niteliği sonucu etkileyebileceğinden, bir aylık süre işlerken hukuki değerlendirme alınmasında yarar vardır.