Kira ilişkisinde tahliye talebi tek bir kalıba sığmaz. TBK her tahliye sebebi için ayrı bir usul ve ayrı bir süre öngörür; sebep doğru seçilmediğinde dava esasa girilmeden reddedilir ve çoğu zaman yeni bir kira dönemi devreye girer. Bu nedenle ilk adım dilekçe yazmak değil, hangi sebebin somut olayda gerçekten oluştuğunu tespit etmektir.
Sebep ve Süre Birlikte Belirlenir
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı
- Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı talep
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt
- Yeniden inşa ve esaslı onarım zorunluluğu
Her sebebin dayanağı farklı olduğu gibi, dava açma penceresi de farklıdır. İhtiyaç sebebine dayalı taleplerde kural olarak sürenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılması gerekir. Tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tarihten itibaren yine bir ay içinde dava ya da icra takibi yoluna gidilmelidir.
İhtarname ve Tebligatın Doğruluğu
Tahliye süreçlerinin çoğu, ihtarnamenin muhataba usulüne uygun ulaşmaması nedeniyle sonuçsuz kalır. İhtarnamede verilen sürenin başlangıcı, kiracının bilinen adresi ve tebliğ şerhindeki kayıt tek tek kontrol edilmelidir. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat yapılması gerekir; ortak konutta eşin durumu da ayrıca değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk Aşaması Atlanamaz
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra yoluyla yürütülen tahliye süreçleri ile geçici hukuki koruma talepleri bu kapsamın dışında değerlendirilir. Aşamanın atlanması hâlinde dava usulden reddedilir ve bu sırada bir aylık süre tükenmiş olabilir.
Kat Mülkiyeti ile Kesişen Durumlar
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıdaysa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da devreye girer. Kiracının bağımsız bölümü projeye ve yönetim planına aykırı kullanması, kira ilişkisinden bağımsız bir sorumluluk doğurabilir. Bu iki hattın aynı dilekçede karıştırılmaması gerekir.
Usule Aykırı İşlemin Bedeli
Yanlış sebep seçimi, süre geçtikten sonra açılan dava, sözleşmenin başlangıç tarihinin hatalı hesaplanması ve tapu maliki ile davacının aynı kişi olmaması en sık rastlanan kayıp nedenleridir. Bu hatalar giderilebilir nitelikte olmadığından, çoğu zaman bir sonraki kira dönemini beklemek gerekir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve sözleşme metniyle taşınmazın durumu sonucu değiştirir. Tahliye düşünülüyorsa, ihtarname gönderilmeden önce takvimin bir hukukçuyla birlikte çıkarılması en kritik adımdır.