Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, kiraya veren açısından çoğu zaman haklı olmakla değil, doğru sırayı izlemekle ilgilidir. Tahliye talepleri uygulamada büyük ölçüde ihtarın içeriği, tebligatın usulü veya arabuluculuk basamağının atlanması nedeniyle reddedilir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde tahliye sürecinin adımları, usule aykırı işlem riski gözetilerek anlatılmıştır.
Tahliye Talebinin Hukuki Dayanağını Netleştirin
Tahliye tek bir sebebe dayanmaz. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın gönderilmesi, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ve yeniden inşa gerekliliği birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ihtar şartı, süresi ve ispat aracı farklıdır. Dilekçede sebeplerin birbirine karıştırılması, mahkemenin talebi belirsiz sayması sonucunu doğurabilir.
Arabuluculuk Basamağı Neden Atlanamaz?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu basamak atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık icra dairesi aracılığıyla yürütülen ilamsız tahliye takibi ayrı bir yoldur ve kendi usulüne tabidir. Hangi yolun seçileceği, elde bulunan belgeye ve borcun tartışmalı olup olmadığına göre belirlenmelidir.
Son Tutanağın İçeriği Sonraki Davayı Şekillendirir
Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla bitmişse düzenlenen son tutanak, davanın eki hâline gelir. Tutanakta tarafların kimliği, uyuşmazlığın konusu ve talebin kapsamı hatalı yazılmışsa, dava dilekçesindeki taleple tutanak arasında uyumsuzluk doğar. Bu uyumsuzluk, dava şartının gerçekleşmediği yönünde bir itiraza zemin hazırlar.
İhtar ve Tebligatta Sık Yapılan Hatalar
- Kira sözleşmesinde yazılı adres yerine güncel olmayan bir adrese ihtar gönderilmesi
- Birden fazla kiracı varken ihtarın yalnızca birine tebliğ edilmesi
- Ödeme için verilen sürenin ihtarda açıkça belirtilmemesi
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmış görünmesi
- Taahhüde dayalı takip veya davanın taahhüt tarihinden sonraki bir aylık süre içinde açılmaması
Dava Takviminin Kurulması
- Sözleşme, ödeme kayıtları ve ihtar tarihleri tek bir tabloya işlenir.
- Arabuluculuk başvurusu, sürenin dolmasına yakın değil erken yapılır.
- Anlaşmazlık hâlinde son tutanak dava dilekçesine eklenir.
- Kira alacağı ile tahliye talebinin ayrı yollarda mı yürütüleceği kararlaştırılır.
Kira dosyalarında sonucu belirleyen ayrıntı çoğu kez tek bir tarihtir. Sözleşmenizin ve ihtarınızın somut içeriğine göre değerlendirme yapılması gerektiğinden, adım atmadan önce hukuki görüş almanız faydalı olacaktır.