Tapu iptali ve tescil istemi, bir taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için sonuçları ağır bir taleptir. Dosyanın daha ilk gününde hangi ön yolun tüketilmesi gerektiği netleşmezse, aylar sonra usule aykırı işlem gerekçesiyle telafisi güç bir kayıp doğabilir. Bu rehber, arabuluculuk penceresinden bakarak tapu iptali dosyalarında başvuru ve itiraz sırasını kurmaya odaklanır.
Kapsam Ayrımı: Ayni Talep mi, Kişisel Talep mi?
Taşınmazın aynına, yani mülkiyetin kime ait olduğuna ilişkin talepler ile kira ilişkisinden doğan talepler aynı usule tabi değildir. TMK ve TBK ekseninde kurulan bir dosyada tapu kaydının iptali ayni hakka ilişkin bir istemken, aynı dilekçedeki ecrimisil veya tazminat kalemi kişisel bir alacak niteliği taşıyabilir. Bu nedenle talep kalemleri tek tek sınıflandırılmalı, her biri için dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği ayrı değerlendirilmelidir. Kapsam tartışmalıysa arabulucuya başvurup son tutanağı dosyaya eklemek, dava şartı yokluğundan usulden ret ihtimalini büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Görüşme Masasında Neyi Ölçmek Gerekir
Arabuluculuk oturumu, tapu iptali dosyalarında yalnızca uzlaşma arayışı değil, karşı tarafın savunma hattını erken görme imkânıdır. Muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ya da yolsuz tescil iddialarından hangisine dayanılacağı bu aşamada test edilebilir. Görüşme sırasında paylaşılan beyanların gizlilik rejimine tabi olduğu unutulmamalı, ileride dava dosyasına taşınamayacak bilgiler üzerine strateji kurulmamalıdır.
Başvuru Sırası
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve tüm akit tabloları temin edilir.
- Taşınmazın el değiştirme zinciri tarih sırasıyla çıkarılır.
- Talep kalemleri ayni ve kişisel olarak ikiye ayrılır.
- Gerekli kalemler için arabulucuya başvurulur, son tutanak saklanır.
- Anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.
- Tapu kaydına şerh ve tedbir talebi ilk dilekçede ileri sürülür.
Usule Aykırı İşlemin Sık Görülen Kaynakları
- Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi
- Yetkili sıfatı olmayan kişiyle görüşme yapılması ve tutanağın geçersiz kalması
- Taşınmazın bulunduğu yer kuralının gözden kaçırılması
- Tedbir talebinin gecikmesi nedeniyle üçüncü kişiye devrin tamamlanması
- Terekeye veya paydaşlığa ilişkin dosyalarda zorunlu taraf teşkilinin eksik bırakılması
Anlaşma Belgesinin Tapuya Yansıması
Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, belgenin tapu müdürlüğünde işlem görebilmesi için icra edilebilirlik şerhi ve tescile elverişli açıklıkta kaleme alınması gerekir. Parsel, ada, pay oranı ve devrin karşılığı belgede tereddüde yer bırakmayacak biçimde yer almalıdır; aksi hâlde anlaşma elde edilmiş görünse de tapu siciline yansımaz.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Tapu kayıtlarının içeriği, tarafların sıfatı ve devir tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızın kendi verileri üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapılması yerinde olur.