Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davanın en belirgin özelliği, esasa ilişkin tartışmadan önce taraf teşkilinin ve yetkinin kusursuz kurulmasını gerektirmesidir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, ihtar aşamasından karar aşamasına kadar mahkeme ve yetki analizi ile usule aykırı işlemin sonuçları ele alınmaktadır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz, mahkeme yetkisizliği kendiliğinden dikkate alır. Birden fazla ilde taşınmaz bulunan dosyalarda her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması, tek dilekçeyle tüm taşınmazları kapsayacak bir dava açma alışkanlığının doğurduğu en yaygın hatanın önüne geçer.
Taraf Teşkili: Tüm Paydaşlar Davada Olmak Zorundadır
Dava, tüm paydaşlar arasında görülmesi gereken zorunlu dava arkadaşlığı ilişkisi doğurur. Paydaşlardan biri dahi davaya dahil edilmemişse mahkeme esasa giremez. Uygulamada eksiklik çoğunlukla vefat etmiş bir paydaşın mirasçılarının tespit edilmemesinden kaynaklanır; bu nedenle güncel tapu kaydı ile birlikte veraset ilamı ve nüfus kayıt örneği baştan temin edilmelidir. Yurt dışında yaşayan ya da adresi belirlenemeyen paydaşlar bakımından tebligat usulü önceden planlanmazsa yargılama uzar.
İhtar ve Dava Öncesi Girişimler
Dava açılmadan önce diğer paydaşlara gönderilen ihtar, hukuken zorunlu bir dava şartı olmamakla birlikte pratikte iki işlev görür. Birincisi, anlaşma yoluyla paylaşma ihtimalini test eder; ikincisi, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paylaştırılmasında tutumun belgelenmesini sağlar. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil talep edilecekse, intifadan men koşulunun arandığı hâllerde ihtarın gönderildiği tarih doğrudan alacağın başlangıcını etkiler; bu nedenle ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi özenle saklanmalıdır.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
- Öncelik, taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığının araştırılmasıdır.
- Aynen taksim talebi ileri sürülmemişse mahkemenin bu yönde inceleme yapması beklenmemelidir.
- İmar mevzuatı bakımından ifrazın mümkün olup olmadığı, ilgili belediyeden alınacak yazı ile ortaya konur.
- Değer farkı doğuran bölüşümlerde ivaz eklenmesi gündeme gelebilir.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki çözüm ayrıca değerlendirilir.
Usule Aykırı İşlemin Somut Görünümleri
Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan verilen satış kararı, muhdesat iddiasının ayrı bir dava konusu yapılması gerekirken bu dosyada çözülmeye çalışılması, tapu kaydındaki şerh ve haciz kayıtlarının ilgililerine bildirilmemesi, satış aşamasında kıymet takdirine karşı süresinde şikâyet yoluna gidilmemesi en sık karşılaşılan sakatlıklardır. Kararın kesinleşmesinden sonra satış aşamasındaki işlemler ayrı bir usul rejimine tabi olduğundan, bu aşamanın takvimi ayrı tutulmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki kısıtlamalar sonucu değiştirebileceğinden, dava açılmadan önce kayıtların ve paydaş listesinin bir hukukçuyla birlikte doğrulanması önerilir.