Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dilekçenin verildiği mahkeme, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyetin aynına yöneldiği için yetki kesin kuralla belirlenir; buna ek olarak sürenin hangi hukuki sebebe göre hesaplanacağı dosyadan dosyaya değişir. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda usul hatası, çoğu zaman esasa hiç girilmeden dosyayı kapatır.
Taşınmazın Aynına İlişkin Dava Nerede Açılır
Mülkiyet ve diğer aynî haklara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramaz, davalı yetkiye itiraz etmese bile mahkeme durumu kendiliğinden gözetir. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde bulunuyor ve talep bunların hepsine yöneliyorsa, dava taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir. Miras ortaklığından kaynaklanan taleplerle birlikte ileri sürülen tapu iptali istemlerinde ise hangi kuralın öne geçtiği ayrıca değerlendirilmelidir.
Görev: Asliye Hukuk ve Kat Mülkiyeti Ayrımı
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan, kat maliklerinin birbirine karşı yükümlülüklerine dayanan uyuşmazlıklar farklı bir görev rejimine tabidir. Ortak yer kullanımı, projeye aykırılık ve yönetim planı tartışmaları aynı taşınmaza ilişkin olsa da tescil talebiyle aynı dosyada birleştirilemeyebilir. Talep kalemlerinin niteliği belirlenmeden açılan davalarda görev itirazı dosyayı başa döndürür.
Sürenin Başlangıcı Hukuki Sebebe Bağlıdır
Tapu kaydının düzeltilmesi istemi tek bir süreye tabi değildir. Mülkiyet hakkına dayanan taleplerde zamanaşımı işlemezken, irade sakatlığına dayanan iptal istemleri TBK uyarınca öğrenmeden itibaren işleyen kısa bir süreye bağlıdır. Önalım hakkına dayanan davada ise satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle hak düşer. Ehliyetsizlik iddiasında sürenin değil, olay tarihindeki akli durumun ispatı belirleyicidir. Dilekçede hukuki sebebin net kurulmaması, karşı tarafa süre defini kolaylaştırır.
Tedbir ve Şerh: Kararı Uygulanabilir Kılmak
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, lehe verilen kararı sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına tedbir konulması talep edilmeli, talebin reddi hâlinde kanun yoluna gidilmelidir. Şerh bulunmayan dosyalarda sonraki malikin iyiniyeti ayrı bir uyuşmazlık doğurur ve tazminat tartışmasına dönüşür.
Sık Karşılaşılan Usul Hataları
- Davanın taşınmazın bulunduğu yer dışında açılması.
- Tüm paydaşların ya da mirasçıların davaya dâhil edilmemesi.
- Talep sonucunun tescil mi terkin mi olduğunun belirsiz bırakılması.
- Harca esas değerin taşınmazın gerçek değeriyle bağdaşmaması.
- Kadastro ve tapu kayıt örneklerinin dava açılmadan temin edilmemesi.
Bu içerik yol haritası niteliğindedir. Tapu kaydının oluşum biçimi, taraflar arasındaki ilişki ve elde bulunan belgeler sürecin tamamını değiştirebileceğinden, dava açmadan önce kayıtların incelendiği bir hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olur.