Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, kiracı ile kiraya veren arasındaki en yaygın uyuşmazlık başlığıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bakıldığında bu uyuşmazlıkta sonucu belirleyen üç unsur vardır: zamanında yapılan bildirim, zorunlu arabuluculuk aşaması ve doğru mahkeme. Aşağıda üçü sırayla ele alınmaktadır.
Artışın Sözleşmesel Sınırı
Tarafların kira artışına ilişkin anlaşması, kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu kayıt sınırı aşan kısım bakımından uygulanmaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise hâkim, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir. Bu ayrım, hangi davanın açılacağını doğrudan etkiler.
Kira Tespit Davasında Bildirim Zamanı
Kira bedelinin tespiti istemi bakımından kritik nokta, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa yazılı bildirim yapılmış olmasıdır. Bu bildirim usulünce yapılmışsa, dava yeni dönem içinde açılsa dahi tespit edilecek bedel dönemin başından itibaren uygulanabilir. Bildirim yapılmamışsa sonuç, çoğunlukla bir sonraki dönemi etkiler. Bu nedenle ihtarnamenin tebliğ belgesi, dosyanın en değerli evrakıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu kapsamın dışındadır. Uygulamada karışıklık yaratan nokta budur: tahliye talebi hangi yoldan ileri sürülüyorsa, arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağı da ona göre belirlenir.
Görev ve Yetki
- Kira ilişkisinden doğan davalar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi öne çıkar; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer çoğu olayda ifa yeridir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planından doğan uyuşmazlıklar ayrı bir çerçevede değerlendirilir.
- Yetki itirazı ilk itiraz olduğundan, cevap süresi içinde ve yetkili mahkeme gösterilerek ileri sürülmelidir.
Usule Aykırı İşlem Riskleri
- Artış talebinin sadece sözlü olarak iletilmesi ve ispatlanamaması.
- İhtarnamede yeni dönem ve talep edilen bedelin açıkça yazılmaması.
- Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi.
- Kira ödemelerinin açıklamasız yapılması ve hangi aya ait olduğunun tartışmalı kalması.
- Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen ihtarnamenin tamamına tebliğ edilmemesi.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin süresi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı değerlendirmeyi değiştirebilir. Yeni dönem başlamadan önce bildirim takviminizi ve sözleşme metninizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz, sonradan doğacak uyuşmazlığı önleyebilir.