Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde ihtarname, çoğu zaman davanın kaderini belirleyen ilk belgedir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen tahliye süreçlerinde açılan davaların önemli bir bölümü, kiracının haksızlığından değil, ihtarnamedeki bir usule aykırı işlemden ötürü reddedilir. Aşağıdaki başlıklar, ihtar metnini ve gönderim usulünü hataya kapalı hale getirmeye yöneliktir.
Önce ihtarın hangi sebebe hizmet ettiğini belirleyin
Tahliye sebepleri birbirinden bağımsız hukuki temellere dayanır ve her biri farklı bir ihtar biçimi gerektirir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde gönderilen temerrüt ihtarı, iki haklı ihtara dayanan tahliye talebindeki ihtarlarla aynı işlevi görmez. Aynı şekilde, gereksinim nedeniyle tahliyede ihtarın rolü ile tahliye taahhüdüne dayanan takipte belgenin rolü de birbirinden ayrıdır. Metin yazılmadan önce dayanılacak sebebin tek ve net biçimde seçilmesi gerekir.
Temerrüt ihtarında içerik ve süre
Ödenmeyen kira bedeli nedeniyle gönderilen ihtarda; hangi döneme ait borcun ödenmediği, tutarı, ödeme için tanınan süre ve bu süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre için kanunda özel bir asgari süre öngörülmüştür ve daha kısa süre verilmesi ihtarı sakatlar. Muaccel olmamış alacakların da ihtara eklenmesi, metnin tümünün tartışmalı hale gelmesine yol açabilir.
İki haklı ihtar iddiasında sık yapılan hatalar
- İhtarların aynı kira yılı içinde kalıp kalmadığının kontrol edilmemesi
- Aynı aya ilişkin iki ayrı ihtarın iki ayrı haklı ihtar sayılacağının varsayılması
- İhtarın gönderildiği tarihte borcun gerçekten muaccel olmaması
- İhtarın kiracıya değil, kullanan üçüncü kişiye tebliğ edilmesi
- Birlikte kiracı bulunan sözleşmelerde ihtarın tümüne yöneltilmemesi
Tebligat ve merci seçimi
İhtarın içeriği ne kadar doğru olursa olsun, tebliğ edilemediği sürece hüküm doğurmaz. Sözleşmedeki adres ile fiilî adres farklıysa, tebligatın hangi adrese ve hangi usulle yapıldığı sonradan tartışma konusu olur. Süreç ilerlediğinde ise izlenecek yol ikiye ayrılır: kira alacağı ve tahliye talebiyle icra dairesi üzerinden takip yapılabileceği gibi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açılabilir. Bu tercih, elde bulunan belgeye ve tahliye sebebine göre baştan belirlenmelidir.
Genel uyarı
Kira dosyalarında zaman, çoğu zaman içerikten daha belirleyicidir; bir kira yılının kaçırılması iddiayı bir sonraki döneme taşır. Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve sözleşme metni ile taşınmazın kullanım biçimi sonucu değiştirebilir; işlem yapmadan önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.