Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman uzun süren bir gerilimin ardından gündeme gelir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu davada belirleyici olan; talebin haklılığı kadar, hangi anda ve hangi hazırlıkla açıldığıdır. Aşağıdaki liste zamanlama ve usul risklerine odaklanır.
Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları
Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak bir süreye bağlı değildir; paydaş dilediği zaman bu hakkı kullanabilir. Ancak bu kural mutlak da değildir. Paydaşlar aralarında yapacakları bir hukuki işlemle paylaşmayı isteme hakkını sınırlı bir süre için askıya alabilirler; kanun bu sınırlandırmaya en çok on yıllık bir üst sınır getirmiştir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceğine ilişkin kural, özellikle hasat, tadilat ya da satış görüşmesi gibi somut dönemlerde savunma olarak karşımıza çıkabilir.
Dava Öncesi Teknik Hazırlık
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler ile beyanlar incelenir.
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa bulunup bulunmadığı tespit edilir.
- İmar durumu ve ifraz olanağı belediyeden sorulur; aynen taksim ihtimali buna bağlıdır.
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa 634 sayılı Kanunun getirdiği özel rejim değerlendirilir.
- Taşınmazı kullanan paydaş varsa, ecrimisil talebinin ayrı dava olarak planlanması gerekip gerekmediği belirlenir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Aynen taksim talebinde bulunan paydaşın, bölünmenin fiilen ve imar mevzuatı bakımından mümkün olduğunu gösteren somut veri sunması beklenir. Bu hazırlığın yapılmaması, sonucun doğrudan satışa dönmesi anlamına gelir; satış kararı ise çoğu paydaş için beklediğinden düşük bir bedelle karşılaşma riskini beraberinde getirir.
Usule Aykırı İşlemin Görünümleri
- Tüm paydaşların davaya dahil edilmemesi; kayıt malikleri arasında ölmüş kişi bulunması.
- Mirasçısı belirlenmemiş paylar nedeniyle taraf teşkilinin tamamlanamaması.
- Keşif ve bilirkişi ücretlerinin süresinde yatırılmaması sebebiyle dosyanın işlemden kaldırılması.
- Bilirkişi raporuna karşı itirazların süresinde ve gerekçeli biçimde sunulmaması.
- Satış aşamasında ilan ve muhammen bedele ilişkin işlemlerin takip edilmemesi.
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır. Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarını bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.