Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, artık doğrudan dava dilekçesiyle başlayan bir süreç değildir. Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığından, bu aşamanın atlanması dosyanın esasa girilmeden reddiyle sonuçlanır. Aşağıdaki kontroller, arabuluculuk masasını hem sonuç alınabilir hem de usul yönünden güvenli hale getirmeye yöneliktir.
Masaya Kimlerin Oturması Gerekir
Ortaklık ilişkisi bölünemez; bu yüzden başvurunun tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekir. Tapu kaydındaki güncel maliklerin yanı sıra, miras yoluyla intikal etmiş ancak tapuda görünmeyen hak sahipleri, intifa hakkı sahipleri ve varsa kayyım atanmış paydaşlar baştan tespit edilmelidir. Adres araştırması eksik yapıldığında toplantı yapılamaz ve süreç fiilen boşa döner.
Taşınmazın Fiili Durumu Masaya Nasıl Taşınır
Anlaşma ihtimalini belirleyen şey hukuki argüman değil, taşınmazın gerçek durumudur. Güncel tapu kaydı ve takyidat listesi, imar durumu, kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki eklenti ve ortak alan ilişkileri, kiracı bulunup bulunmadığı ve kim tarafından kullanıldığı önceden derlenmelidir. TBK kapsamındaki bir kira ilişkisi varsa, ortaklığın giderilmesi ile kiracının durumu ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Anlaşma Belgesinin İşe Yaraması İçin
- Taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle tereddüde yer bırakmadan tanımlanmalı
- Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaşma mı kararlaştırıldığı açıkça yazılmalı
- Denkleştirme bedeli varsa ödeme takvimi ve teminatı belirtilmeli
- Tapuda tescil için gerekli irade beyanının kim tarafından, ne zaman verileceği kurala bağlanmalı
- İcra edilebilirlik şerhi ihtiyacı önceden değerlendirilmeli
Anlaşmama Halinde Dosyayı Hazır Tutmak
Sürecin anlaşmazlıkla kapanması bir başarısızlık değil, dava aşamasının hazırlığıdır. Son tutanak, davanın konusunu ve tarafları doğru yansıtacak biçimde tutulmalı; TMK çerçevesinde aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin teknik veriler ve bilirkişi incelemesine esas olacak belgeler bu aşamada tamamlanmalıdır. Tutanağın davaya eklenmemesi, en sık karşılaşılan usule aykırı işlemdir.
Bu açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıttaki şerhler sürecin işleyişini değiştirebileceğinden, tapu ve veraset belgelerinizle birlikte hukuki destek almanız isabetli olur.