Bir taşınmazda hem tapu kaydının geçersizliği iddiası hem de fiilen kullananın çıkarılması aynı anda gündeme geldiğinde iki farklı hukuki rejim çakışır: TMK'nın mülkiyet ve tapu sicili düzeni ile TBK'nın kira ilişkisine bağladığı tahliye sebepleri. Bu iki hattı ayrı ayrı kurgulamayan dosyalarda en sık görülen kayıp, esasa hiç girilmeden usul sebebiyle verilen retlerdir. Aşağıdaki kontrol listesi, tapu iptali ihtimali taşıyan bir taşınmazda tahliye sürecini işletirken hangi adımın hangi sırayla doğrulanması gerektiğine odaklanır.
Takip Başlamadan Yapılması Gereken Kayıt Doğrulaması
Tahliye talebinin dayanağı, talep edenin o taşınmaz üzerindeki hukuki konumudur. Bu nedenle ilk iş, güncel tapu kaydının ve üzerindeki şerh, haciz, ipotek gibi takyidatların çıkarılmasıdır. Kayıtta ihtiyati tedbir şerhi ya da devam eden bir tapu iptali ve tescil davasına ilişkin işlem varsa, tahliye talebinin sonucu bu davanın akıbetine bağlanabilir. Aynı şekilde taşınmazın kayden malikinin, kira sözleşmesinde kiraya veren olarak görünen kişiden farklı olması hâlinde, sözleşmenin devri veya külli halefiyet ilişkisi belgelenmeden ilerlemek dosyayı baştan sakatlar.
Usule Aykırı İşlem Bu Dosyalarda Nerede Doğuyor
- Kayden malik olmayan kişi adına tahliye talebi yöneltilmesi ve husumetin yanlış kurulması
- İhtarın, sözleşmede bildirime esas alınan adrese değil güncel olmayan bir adrese gönderilmesi
- Tahliye sebebinin talep içinde açıkça nitelendirilmemesi, sebeplerin sonradan değiştirilmek istenmesi
- Taşınmazda kiracı dışında bağımsız zilyetlik iddiası olan üçüncü kişilerin süreç dışında bırakılması
- Tapu iptali davası derdestken tahliye talebinin bekletici mesele ilişkisinin hiç tartışılmaması
Adım Adım Risk Azaltma Sırası
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa dava şerhleri aynı tarihte alınıp dosyaya konur.
- Kira ilişkisinin kaynağı yazılı sözleşme, ödeme kayıtları ve yazışmalarla birlikte tek klasörde toplanır.
- Bildirim ve ihtarların tebliğ tarihleri, tahliye sebebine göre ayrı ayrı takvime işlenir.
- Talep metni, asıl tahliye sebebi ile terditli sebepler ayrı başlıklar hâlinde yazılır.
- Tapu iptali riski varsa, mülkiyet uyuşmazlığının sonucuna göre uygulanacak alternatif senaryo önceden not edilir.
Mülkiyet Uyuşmazlığı ile Tahliyenin Birlikte Yürütülmesi
Tapu iptali ve tescil talebi kabul edilirse, tahliye talebinin dayandığı malik sıfatı geriye etkili biçimde tartışmalı hâle gelebilir. Bu ihtimal, tahliye sürecinin durdurulması gerektiği anlamına gelmez; ancak talepte kullanılan sıfatın ve dayanak belgelerin, mülkiyet uyuşmazlığının olası sonuçlarına göre yeniden değerlendirilmesini gerektirir. Uygulamada iki dosyanın delil ihtiyacı da farklıdır: tahliye tarafında sözleşme, ödeme ve bildirim belgeleri; tapu tarafında ise devir işleminin iradeye uygunluğunu gösteren belgeler ve tanık beyanları ağırlık taşır.
Kat Malikleri ve Üçüncü Kişiler Yönünden Ek Kontrol
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar tahliye tartışmasına dolaylı olarak karışabilir. Bu tür dosyalarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarının örneği baştan temin edilmeli; tahliyesi istenen kişinin kullanımının kira ilişkisinden mi yoksa maliklik ya da intifa benzeri bir haktan mı kaynaklandığı netleştirilmelidir.
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte olup her taşınmazın tapu geçmişi, sözleşme metni ve fiilî kullanım düzeni farklı sonuçlar doğurabilir. Kendi dosyanızdaki belgeleri bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeden adım atmamanız yerinde olur.