Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmazdaki ortaklık dava yoluyla giderilir. Süreç uzun görünse de her aşamasında kısa süreli usul işlemleri barındırır ve bu işlemler kaçırıldığında sonuç geri dönülemez biçimde değişir. Aşağıda TMK ve TBK çerçevesinde, kat mülkiyetine tabi yapılar bakımından 634 sayılı Kanunun getirdiği farklarla birlikte pratik bir yol haritası sunulmuştur.
Dava Açmadan Önce Üç Tespit
- Tapu kaydındaki tüm paydaşlar ve varsa mirasçıları eksiksiz belirlenmelidir; paydaşlardan birinin dışarıda kalması davayı baştan sakatlar.
- Taşınmaz üzerindeki şerhler, ipotekler, kira ilişkisi ve varsa muhdesat iddiaları listelenmelidir.
- Paylaşmayı sınırlayan bir sözleşme ya da paylaşmanın uygun olmayan zamanda istendiğine dair itiraz doğurabilecek bir durum bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
Aynen Bölünme Talebini Ayakta Tutmak
Kanun, mümkün olduğu ölçüde aynen taksimi önceler. Ancak bu talebin kabul edilmesi, taşınmazın imar mevzuatına göre bölünebilir olmasına ve payların denk parçalara ayrılabilmesine bağlıdır. Parçalar arasındaki değer farkı para ile denkleştirilebilir. Aynen taksim isteyen paydaşın, dilekçesinde soyut bir talep yerine ifraz imkânını gösteren teknik veriye dayanması gerekir; aksi hâlde dosya doğrudan satış yoluna evrilir.
Satış Aşamasındaki Kısa Süreler
Satış kararı verildiğinde işlemler satış memurluğu eliyle yürütülür. Bu aşamada kıymet takdirine ve ihalenin usulüne yönelik başvurular kısa sürelere bağlıdır ve süre çoğunlukla öğrenme ya da ilan tarihinden işler. Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen paydaş, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasına sonradan dayanamaz. Satışın paydaşlar arasında mı yoksa herkese açık artırma ile mi yapılacağı da erken aşamada talep edilmesi gereken bir husustur.
Kat Mülkiyetli Yapılarda Farklı Denge
Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümler ayrı taşınmaz sayıldığından, ortaklığın giderilmesi talebi her bağımsız bölüm için ayrı değerlendirilir. Arsa payına dayalı ortak yerler bakımından ise paylaşma istemi, yapının bütünlüğünü bozacak sonuçlar doğuramaz. Kat irtifakı aşamasındaki yapılarda tabloyu, sözleşmeden doğan yükümlülükler ve tamamlanma durumu belirler.
Genel Uyarı
Paydaş sayısı, tapu kaydının niteliği ve taşınmazın imar durumu izlenecek yolu tümüyle değiştirebilir. Buradaki bilgiler yönlendirici niteliktedir; dava açmadan önce kayıtların bir hukukçu ile birlikte gözden geçirilmesi zaman kazandırır.