Kira bedelinin güncellenmesi, kâğıt üzerinde basit görünen ama takvimi kaçırıldığında bir yıl kaybettiren bir konudur. Türk Borçlar Kanunu hem artış oranına bir üst sınır getirir hem de tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını süreye bağlar. Kiraya veren için asıl risk, davayı açmamak değil, geç açmaktır.
Artış Oranının Sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kural olarak bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu üst sınır uygulanır; sözleşmede hiçbir oran yazmıyorsa da aynı ölçüt esas alınır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise tablo değişir: bu durumda bedel, hâkim tarafından hakkaniyet esas alınarak belirlenebilir.
Tespit Davasında Belirleyici Olan Otuz Gün
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak dava sonucunda belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, ya yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmalı ya da bu süre içinde dava açılmış olmalıdır. Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm varsa, o dönem için ayrıca ihtara gerek kalmadan dava açılabilir. Bu otuz günlük pencerenin kaçırılması davayı ortadan kaldırmaz; ama sonucu bir sonraki kira dönemine erteler.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Hangi kira dönemi için artış istendiğinin açıkça yazılması
- Talep edilen yeni bedelin rakamla belirtilmesi
- Taşınmazın ve sözleşmenin kimlik bilgileriyle eşleştirilmesi
- Noter kanalıyla gönderim ve tebliğ tarihinin belgelenmesi
Bedelin Nasıl Belirlendiği
Mahkeme, tespit talebinde emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, yaşını, kullanım amacını ve kiracının ödeme geçmişini birlikte değerlendirir. Uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesi neredeyse kuraldır. Bu nedenle dava dosyasına aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazlara ilişkin somut kira sözleşmesi örnekleri, ilan kayıtları ve taşınmazın mevcut durumunu gösteren belgeler eklenmelidir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak gider yükümlülükleri de bedel değerlendirmesine etki edebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili yer ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir. Tahliye talebiyle tespit talebinin aynı dilekçede birleştirilmesi ise dikkat gerektirir; iki talebin hukuki dayanağı ve sonuçları farklıdır. Ayrıca kiracının ödemeye devam ettiği bedelin, dava sonucunda belirlenen bedele göre farkı geriye dönük olarak istenebilir; bu farkın faiz başlangıcı dilekçede ayrıca talep edilmelidir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve içindeki artış kaydı sonucu doğrudan etkiler; yeni dönem yaklaşırken sözleşmenizi bir hukukçuya okutmanız, otuz günlük pencerenin kaçmasını önler.