Aynı taşınmaz üzerinde biri mülkiyetin kime ait olduğunu, diğeri kimin fiilen oturacağını belirleyen iki ayrı süreç birlikte yürüdüğünde, tarafların en sık yaptığı hata bunlardan birinin diğerini kendiliğinden durduracağını varsaymaktır. Türk Medeni Kanunu kapsamındaki mülkiyet tartışması ile Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki kira ilişkisi birbirinden bağımsız işler; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise üçüncü bir katman ekler.
İki Süreç, Tek Taşınmaz, Ayrı Takvimler
Tapu iptali ve tescil davası yıllara yayılabilirken, kira ilişkisine dayalı tahliye takibi haftalarla ölçülen sürelerle ilerler. Bu asimetri, davayı kazanma ihtimali yüksek olan tarafın dahi dava sonuçlanmadan taşınmazdan çıkmak zorunda kalmasına yol açabilir. Bu nedenle tahliye tarafındaki her tebligata, dava dosyasından bağımsız olarak süresinde cevap verilmesi gerekir.
Tapu Kütüğüne Şerh Neden Erken Düşünülmeli
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılacak kararın uygulanmasını fiilen imkânsız hâle getirebilir. Bu riski karşılayan araç, ihtiyati tedbir kararı alınarak durumun tapu kütüğüne kaydedilmesidir. Talep dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmediğinde, devir gerçekleştikten sonra alınacak tedbir çoğu zaman geç kalır. Talebin somut devir riskine dayandırılması, örneğin taşınmazın ilana çıkarıldığının gösterilmesi, kabul ihtimalini artırır.
Tahliye Tarafında İşleyen Kısa Süreler
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ihtarnamede tanınan sürenin doğru hesaplanması
- İcra dairesince gönderilen ödeme emrine hem borca hem tahliye talebine ayrı ayrı itiraz edilmesi
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşullarının incelenmesi
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede sürenin ve ispat yükünün gözden kaçırılmaması
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişilerin taşınmazda bulunması hâlinde durumun ayrıca değerlendirilmesi
Kat Mülkiyeti Boyutunun Gözden Kaçan Etkisi
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıdaysa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri, ortak yerlere ilişkin kısıtlamalar ve kat malikleri kurulu kararları da tabloya girer. Bağımsız bölümün kullanım amacına aykırı kullanıldığı iddiası ayrı bir dava sebebi oluşturabilir ve bu, tahliye tartışmasına paralel biçimde yürütülür. Aidat borçlarının varlığı ise ayrı bir takip konusudur ve tahliye davasının sonucundan etkilenmez.
Karar Alındıktan Sonra Yapılacaklar
Tapu iptali ve tescil davası lehe sonuçlandığında, kararın kesinleşmesi ve tapu müdürlüğünde tescilin gerçekleştirilmesi ayrı bir aşamadır. Bu aşama tamamlanmadan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Tahliye kararı bakımından ise icra yoluyla yerine getirilmesi için ayrıca talep gerekir; kararın kendiliğinden uygulanacağı beklentisi zaman kaybına yol açar.
Bu yazı genel bir çerçeve sunar ve somut dosya değerlendirmesi yerine geçmez. Tapu kaydının içeriği, kira sözleşmesinin tarihi ve tebligatların usulü sonucu tümüyle değiştirebileceğinden, iki süreç birlikte yürüyorsa hukuki desteği tek elden almanız yararlı olur.