Kira ilişkisinde artış talebi çoğu zaman sözleşmenin kendisinden değil, talebin zamanlamasından kaynaklanan sorun doğurur. Türk Borçlar Kanunu kira artışını hem oran hem de usul yönünden sınırlar. Yeni dönem başladıktan sonra iletilen talepler, o dönem bakımından sonuç doğurmayabilir ve kiraya veren fiilen bir yılını kaybedebilir.
Talebin Yeni Dönemden Önce Ulaşması
Artış iradesinin yenilenen kira döneminden önce karşı tarafa ulaşmış olması esastır. Burada belirleyici olan gönderim tarihi değil, muhataba ulaşma tarihidir. Bu nedenle noter ihtarnamesi tercih ediliyorsa, tebliğ için gereken süre hesaba katılarak gönderim erken yapılmalıdır. Elektronik yollarla yapılan bildirimlerde ise tarafların bu kanalı daha önce fiilen kullandığını gösteren yazışmalar saklanmalıdır.
Oran Sınırı ve Sözleşme Hükmü İlişkisi
- Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa dahi, kanuni üst sınırı aşan kısım geçersiz sayılır.
- Üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki değişimin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenir.
- Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa, aynı üst sınır çerçevesinde hâkim tarafından belirleme yapılabilir.
- Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda özel kurallar uygulanır ve genel artış rejiminden ayrılır.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Talep edilen bedel üzerinde anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin tespiti istenebilir. Bu davanın yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da aynı süre içinde artış iradesinin bildirilmiş olması, hükmün yeni dönemden itibaren uygulanabilmesi bakımından önem taşır. Aksi hâlde tespit edilen bedel, bir sonraki dönemde etkili olur. Bu ayrım, dava açma kararının zamanlamasını doğrudan belirler.
İhtarın İspatı ve Adres Sorunu
- Kiracının sözleşmedeki adresi ile fiilî adresi karşılaştırılır.
- Adres değişikliği bildirilmemişse, sözleşmedeki adrese yapılan tebligatın sonuçları değerlendirilir.
- İhtar metninde yeni dönem, uygulanacak oran ve yeni bedel açıkça yazılır.
- Tebliğ evrakının aslı, sonraki tahliye veya tespit davası için dosyada saklanır.
Ödeme Gecikmesiyle Karıştırılmaması Gereken Ayrım
Artış talebine ilişkin ihtar ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtar birbirinden farklıdır. İkincisinde verilen süre, sonuçları ve tahliye talebine bağlanan koşullar ayrı bir rejime tabidir. İki metnin tek bir yazıda birleştirilmesi, hangi hakkın kullanıldığının anlaşılamamasına ve talebin zayıflamasına yol açabilir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, süresi ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, ihtarname göndermeden önce metnin ve takvimin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi önerilir.