Taşınmaz uyuşmazlıklarında en çok kaybedilen şey, taşınmazın kendisinden önce delilin güncel hâlidir. Yapı yıkılır, sınırlar değişir, kiracı taşınır, tesis sökülür. Tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce yapılacak bir tespit, sonradan yeniden üretilemeyecek verinin kayda geçirilmesini sağlar. Bu rehber, tespitten esas davaya uzanan sıralamayı ve zaman planını ele alır.
Tespit Neyi Sabitler
HMK'nın delil tespitine ilişkin düzenlemesi, ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın mevcut durumunun tespitine imkân tanır. Taşınmaz dosyalarında bunun karşılığı genellikle şunlardır: yapının fiilî durumu ve tamamlanma oranı, zilyetliğin kimde olduğu, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği, taşınmazın sınırları ve komşu parsellerle ilişkisi. Tespit tutanağı ve keşif sırasında alınan görüntüler, esas davada bilirkişinin başvuracağı ilk kaynaktır.
Yetki Bakımından Katı Kural
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Tespit talebinin de taşınmazın bulunduğu yerde yapılması işleri kolaylaştırır. Yanlış yerde açılan dosya, esasa girilmeden zaman kaybına yol açar; bu süre içinde delil de değişmiş olur.
Tapu Kaydının Geçmişe Dönük Okunması
İptal talebinin dayanağı ne olursa olsun, taşınmazın el değiştirme geçmişi çıkarılmalıdır. İncelenmesi gereken kayıtlar şunlardır:
- Tapu kütüğündeki tüm tescil ve terkin işlemleri ile dayanak belgeleri
- Satış bedeli ile o tarihteki gerçek değeri karşılaştıran veriler
- Devir tarihindeki taraflar arasındaki akrabalık veya ticari ilişki
- Varsa vekâletname ve kapsamı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yapılarda yönetim planı ve proje
Muvazaa İddiasında İspat Yükü
Devrin görünürdeki işlemden farklı bir amaçla yapıldığı ileri sürülüyorsa, bu iddianın somut verilerle desteklenmesi gerekir. Bedelin fiilen ödenmediğine ilişkin banka kayıtları, devredenin ekonomik durumu, devirden sonra kimin kullanmaya devam ettiği ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir. TMK'nın iyiniyete ilişkin kuralları nedeniyle sonraki maliklerin durumu ayrıca ele alınmalıdır.
Dava Sırasında Devri Önleyen Adım
Esas dava açıldığında tapu kaydına ihtiyati tedbir veya dava şerhi işlenmesi talep edilmelidir. Aksi hâlde taşınmaz yargılama sürerken üçüncü kişilere devredilebilir ve elde edilecek karar uygulanamaz hâle gelebilir. Bu talep, dava dilekçesinde ayrı bir başlıkla ve gerekçesiyle ileri sürülmelidir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, devir zinciri ve fiilî kullanım durumu sonucu değiştirebileceğinden, tapu kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.