Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu kez ilk dilekçeden önce belirlenir. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu davalarda, arabuluculuk aşamasının atlanması ya da gereksiz yere işletilmesi aylarca zaman kaybına yol açar. Bu rehber, tapu iptali ve tescil talebinde dava öncesi adımların takvimini ele alır.
Arabuluculuk Zorunlu mu: Talebin Dayanağına Bakın
Kanun koyucu, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin bazı uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsama girip girmediği, talebin bir sözleşmeye mi yoksa doğrudan ayni hak iddiasına mı dayandığına göre değerlendirilmelidir. Tereddüt hâlinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi, dava şartı yokluğundan ret riskini ortadan kaldırır; buna karşılık sürenin bu aşamada nasıl işlediği ayrıca hesaplanmalıdır.
Yetki Pazarlık Konusu Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar arasında yetki sözleşmesi bulunsa dahi bu kural değişmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılmalı, davaların birleştirilmesi ihtimali baştan planlanmalıdır.
Tedbir Şerhi ve Üçüncü Kişi Riski
Dava devam ederken taşınmazın devredilmesi, kararın uygulanabilirliğini zayıflatır. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir şerhi verilmesi talep edilmelidir. Talep, taşınmazın niteliği ve muhtemel zararın somut biçimde açıklanmasıyla desteklenmediğinde reddedilebilir; ret kararına karşı itiraz süresi de ayrıca izlenmelidir.
Hangi Hukuki Sebep Hangi Süreye Bağlı
- Muris muvazaası iddiasında mirasçılık sıfatının ve terekenin ortaya konulması
- Hile veya yanılma iddiasında öğrenme tarihinden itibaren işleyen süre
- Ehliyetsizlik iddiasında olay tarihindeki sağlık kayıtlarının toplanması
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında vekâletnamenin kapsamı
- İnançlı işlem iddiasında yazılı delil ihtiyacının önceden değerlendirilmesi
Dava Öncesi Sıra
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu işlem dosyası tam olarak temin edilir.
- Devir zincirindeki her işlem tarih sırasına dizilir.
- Devirlerdeki bedel ile taşınmazın o tarihteki değeri karşılaştırılır.
- Arabuluculuk gerekiyorsa başvuru yapılır ve son tutanak saklanır.
- Dava dilekçesine tedbir talebi ve harca esas değer birlikte yazılır.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Devrin sebebi, tarafların sıfatı ve tapu kayıtlarındaki şerhler izlenecek yolu değiştirebileceğinden, dava öncesinde hukuki değerlendirme alınması gerekir.