Kira uyuşmazlıklarında dosyayı kaybettiren şey çoğu zaman haksızlık değil, ihtarın ispat edilememesi ya da tahliye talebinin süresi geçtikten sonra ileri sürülmesidir. Tahliye sebepleri birbirinden bağımsız çalışır; her birinin kendi bildirim şekli, kendi başlangıç tarihi ve kendi delil setiyle desteklenmesi gerekir. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ihtara dayalı tahliye taleplerinde ispat kurgusunu ele almaktadır.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanıldığı Baştan Belirlenmeli
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen süreç ile iki haklı ihtara dayanan süreç aynı değildir. Ödememe hâlinde kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yasada öngörülen süreyi içeren yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir; bu süre içinde borç ödenmezse sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelir. İki haklı ihtar sebebinde ise aynı kira yılı içinde iki ayrı ve haklı yazılı ihtarın varlığı aranır; dava, kira yılının bitiminden başlayarak yasada öngörülen kısa süre içinde açılmadığında hak kullanılamaz hâle gelir. Sebeplerin karıştırılması, esasa girilmeden ret sonucu doğurur.
İhtarın Kendisi Değil, Tebliği İspatlanır
Uygulamada en sık görülen eksiklik, ihtarın gönderildiğinin değil ulaştığının gösterilememesidir. Bu nedenle noter ihtarnamesinde tebliğ şerhi, tebliğ tarihi ve tebliğin kime yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir. Kiracının adres değiştirdiği, tebligatın komşuya ya da işyeri çalışanına yapıldığı hâllerde tebliğin usulüne uygunluğu tartışma konusu olur. Elektronik posta veya mesaj yoluyla yapılan bildirimler destekleyici olabilir; ancak yazılı şekil şartı arayan hâllerde tek başına yeterli sayılmaz.
Ödeme Savunmasına Karşı Delil Kurgusu
Kiracı ödeme yaptığını savunduğunda tartışma banka kayıtlarına taşınır. Burada belirleyici olan, dekont açıklamalarında hangi aya ait ödeme yapıldığının yazılıp yazılmadığıdır. Açıklamasız ve düzensiz ödemeler, alacağın hangi döneme mahsup edileceği konusunda belirsizlik yaratır. Elden ödeme iddiası varsa makbuz düzeni, tanık beyanı ve ödeme alışkanlığının süreklilik gösterip göstermediği birlikte değerlendirilir.
Yapı ve Kullanım Kaynaklı Sebeplerde Ek Deliller
- Taşınmazın fiilî durumu için tespit tutanağı, fotoğraf ve tarih bilgisi içeren görüntüler.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı hükümleri.
- Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanıldığı iddiasında yazılı uyarı ve komşu beyanları.
- Tapu kaydı, kiralayan sıfatının ve malik değişikliğinin gösterilmesi.
- Kira sözleşmesinin tüm ekleri, zam yazışmaları ve teminat kayıtları.
Dosyayı Zaman İçinde Kurmak
Tahliye dosyalarında delil, olay yaşandıktan sonra değil olay sırasında üretilir. Aykırılık fark edildiğinde tespit yaptırmak, ihtarı gecikmeden göndermek ve kira yılının bitim tarihini takvime işlemek, sonradan yapılacak her türlü savunmadan daha etkilidir. Sürenin kaçırıldığı durumlarda aynı olguya dayanan yeni bir dönem beklemek gerekebilir; bu da fiilen bir yıllık gecikme demektir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.