Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma genellikle iki noktada düğümlenir: kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı ve iddianın süresinde ileri sürülüp sürülmediği. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesindeki bu rehber, kat maliki için delil hazırlığını konu alır.
Karar Defteri Dosyanın Omurgasıdır
Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği; çağrının usulüne uygun yapılması, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanması ve kararın deftere işlenmesiyle ilgilidir. Bu nedenle ilk istenecek belge, imzalı karar defteri örneğidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından kararın kendisine bildirildiği tarih, süre hesabının başlangıcı olarak ayrıca önem taşır.
Hangi Uyuşmazlıkta Hangi Delil
- Ortak alan işgali: proje ve mimari eki, tapu kaydı, tarihli fotoğraflar, tespit raporu.
- Bağımsız bölümün amacı dışında kullanımı: işletme kaydı, ilan çıktıları, kolluk tutanağı.
- Gürültü ve rahatsızlık: tarihli şikâyet kayıtları, kolluk çağrısı, ölçüm raporu.
- Aidat uyuşmazlığı: işletme projesi, banka hesap hareketleri, tahsilat listesi.
- Su basması ve ısı yalıtımı gibi teknik sorunlar: bilirkişi veya uzman incelemesi.
Süre Riskinin İki Kaynağı
Birincisi, kurul kararının iptali talebinin kanunda öngörülen süreye tabi olmasıdır; toplantıya katılan ile katılmayan malik bakımından başlangıç anı farklıdır. İkincisi ise daha sinsidir: yıllarca itiraz edilmeden sürdürülen fiilî durumlar, sonradan açılan davada aleyhe yorumlanabilir. Bu nedenle itiraz, dava açılmasa bile yazılı olarak yöneticiye bildirilip kayda geçirilmelidir.
İşletme Projesine İtirazda Sıra
- Projenin tebliğ edildiği tarih belgelenir.
- Gider paylaşımının hangi kaleme aykırı olduğu tek tek gösterilir.
- Karşılaştırma için önceki dönem hesapları eklenir.
- İtiraz süresinde yapılmazsa projenin bağlayıcı hale geleceği gözetilir.
Yönetici Sorumluluğunu İspat
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü, denetim raporu ve belge sunma talepleriyle işletilir. Yazılı talep gönderilmeden ileri sürülen ihmal iddiaları, dosyada karşılıksız kalır. Talep ve cevapların tarihli biçimde saklanması, sonraki aşamanın temelini oluşturur.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amaçlı açıklamalardır; yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve toplantının seyri sonucu belirleyebilir. Karar tarihinden itibaren süre işlediğinden, itiraz kararınızı geciktirmeden hukuki değerlendirmeye sunmanız faydalı olur.