Taşınmaz uyuşmazlıklarında zeminin ve yapının bugünkü hali, dava sonuçlanana kadar değişebilir. Bu rehber, tapu iptali talebinde tespit davasının ve delil tespiti kurumunun ne zaman devreye sokulacağını, TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde delilin nasıl sabitleneceğini anlatır.
Tespit ile İptal Arasındaki Fark
Tespit, bir hukuki durumun ya da fiili halin belirlenmesini sağlar; tek başına tapu kaydını değiştirmez. Buna karşılık tapu iptali ve tescil talebi, kaydın düzeltilmesini ve mülkiyetin devrini hedefler. Uygulamada yapılan hata, sadece tespit hükmüyle yetinip asıl talebi süresinde açmamaktır. Doğru kurgu, tespitle elde edilen veriyi iptal ve tescil davasının delili olarak kullanmaktır.
Zemini Kayıt Altına Almak
- Tapu sicil kaydı, takyidat listesi ve tapu kütüğünün ilgili sayfalarının onaylı örneği
- Kadastro paftası, ölçü krokisi ve varsa imar durumu belgesi
- Yapının mevcut halini gösteren tarih bilgisi içeren fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Devir işleminin arka planını gösteren satış vaadi, ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı, proje ve ortak alan kayıtları
Muvazaa ve Ehliyet İddialarında İspat Yükü
Tapu iptali taleplerinin önemli bölümü, devrin görünürdeki sebebinin gerçek olmadığı veya devreden kişinin işlem anında fiil ehliyetinin bulunmadığı iddiasına dayanır. Bu iddialar soyut anlatımla değil, bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren para akışı, taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi, devirden önceki ve sonraki kullanım durumu ile sağlık kayıtları üzerinden kurulur. İddiayı ileri süren tarafın bu unsurları birbirini destekleyen bir zincir halinde sunması gerekir; tek bir belge çoğu zaman tek başına sonuç doğurmaz.
Süre Baskısı ve Üçüncü Kişi Riski
Dava devam ederken taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılabilecek bir davayı fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapuya şerh verilmesi talebi ve gerekiyorsa tedbir istemi gündeme getirilmelidir. Ayrıca bazı talepler hak düşürücü süreye, bazıları zamanaşımına tabidir; öğrenme tarihinin ne zaman gerçekleştiği ise ayrıca ispatlanması gereken bir olgudur. Süreyi başlatan olayın belgelenememesi, esasa hiç girilmeden davanın reddine yol açabilir.
Kapanış
Buradaki anlatım genel bir yol haritasıdır; taşınmazın niteliği, devir zinciri ve kayıttaki şerhler her dosyada farklı strateji gerektirir. Somut bir tapu uyuşmazlığınız varsa, tedbir ve şerh talepleri zamana duyarlı olduğundan değerlendirmeyi erken yaptırmanız önemlidir.