Apartman ve site uyuşmazlıklarında en değerli belge, çoğu zaman uyuşmazlık büyümeden alınmış bir tespit raporudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu çerçevesinde yürüyen bu tartışmalarda, zarar giderildikten veya yapı değiştirildikten sonra elde edilen deliller ispat gücünü büyük ölçüde yitirir.
Önce Neyin Tespit Edileceğini Netleştirin
Tespit talebinin konusu dosyanın tamamını belirler. Su sızıntısının kaynağı mı, ortak yere yapılan müdahalenin niteliği mi, projeye aykırı tadilatın kapsamı mı, yoksa eklenti sayılan bir alanın kullanım biçimi mi tartışılıyor? Bu soru cevaplanmadan yapılan başvuru, bilirkişinin yanlış konuya odaklanmasına ve raporun sonraki davada işe yaramamasına neden olur.
Delil Tespiti Neden Davadan Önce Yapılır
Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamındaki delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan durumun mahkeme eliyle kayıt altına alınmasını sağlar. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bu kurum özellikle şu hâllerde işlevseldir:
- Islak hacimden gelen sızıntının kaynağı henüz kapatılmamışken
- Ortak alandaki yapı bozulmadan veya onarılmadan önce
- Çatı, cephe ve kolon gibi taşıyıcı unsurlara ilişkin iddialarda
- Gürültü ve koku gibi süreklilik gösteren rahatsızlıklarda ölçüm yapılabilecekken
Yönetim Arşivi Sessiz Bir Delil Kaynağıdır
Yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, işletme projesi, aidat tahsilat kayıtları ve yöneticiye yapılan yazılı bildirimler bir bütün olarak okunmalıdır. Özellikle karar defteri, bir uygulamanın kurul iradesiyle mi yoksa fiilen mi doğduğunu gösterir. Onarım taleplerinin yöneticiye iletildiğine dair yazılı kayıt yoksa, uzun süre sessiz kalınmış izlenimi doğabilir.
Kurul Kararına İtirazda Süre Kritiktir
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, kanunda öngörülen kısa ve hak düşürücü bir süreye bağlıdır; toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı öğrenme anına göre değerlendirilir. Bu nedenle karar örneğinin ne zaman tebliğ edildiği ya da ilan panosuna ne zaman asıldığı fotoğrafla kayda alınmalıdır. Süre geçtikten sonra ancak kararın yok hükmünde olduğu iddiası gündeme gelebilir ki bu, dar ve tartışmalı bir alandır.
Görevli Mahkeme ve Talebin Kurulması
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dilekçede eski hâle getirme, müdahalenin önlenmesi ve tazminat talepleri karıştırılmadan, her biri ayrı kalem hâlinde ve dayandığı delil gösterilerek yazılmalıdır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Yapının projesi, tapu kaydı ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebileceğinden, somut olayda uzman görüşüne başvurulması tavsiye edilir.