Kiralanan taşınmazın tahliyesi, dava yolu ile icra yolu arasında yapılan tercihle başlar. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun'un birlikte devreye girdiği bu alanda icra yolu daha hızlıdır; ancak dayanak belgenin niteliği ve süre hesabı kusursuz olmalıdır. Aksi hâlde takip itirazla durur ve süreç dava yolundan bile uzun sürer.
Hangi Sebeple Tahliye İsteniyor
İcra yoluyla tahliye, yalnızca belirli sebeplere dayanır ve her sebebin kendi belge düzeni vardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi: icra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emrinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında borcun ödenmesi için tanınan otuz günlük süre ile itiraz süresi ayrı ayrı gösterilir. Süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün kiracı tarafından, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçerli sayılmaz.
Taahhütte Bir Aylık Kritik Süre
Yazılı taahhütte belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; geçirildiğinde taahhüde dayanma imkânı o dönem için ortadan kalkar. Uygulamada en sık yaşanan kayıp, kiracının "birkaç hafta daha" talebiyle sürenin sessizce dolmasıdır. Ek süre verilecekse bu, yeni ve yazılı bir taahhüde bağlanmalıdır.
İki Haklı İhtar Yolu
Kira bedelini bir kira yılı içinde iki kez geç ödeyen kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Burada da belge düzeni belirleyicidir: ihtarların ayrı ayrı ve farklı aylara ilişkin olması, usulüne uygun tebliğ edilmesi ve tebliğ tarihlerinin saklanması gerekir. Aynı aya ilişkin tekrar edilen ihtar iki haklı ihtar sayılmaz.
Ödemelerin İzlenebilir Olması
Kiraların elden ya da açıklamasız havaleyle ödendiği dosyalarda hangi ayın ödendiği tartışma konusu olur. Bu belirsizlik hem kiraya verenin gecikme iddiasını hem de kiracının ödeme savunmasını zayıflatır. Her ödemenin açıklama kısmında ait olduğu ayın yazılması, sonradan yapılacak tüm hesapları basitleştirir.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
- Taşınmazın teslim alındığı gün tespit tutanağı düzenleyin, fotoğraf ve sayaç endekslerini kaydedin.
- Depozitodan yapılacak kesintileri belgeye dayandırın; keyfi kesinti iade davasına yol açar.
- Ortak gider ve aidat borçları bakımından kat mülkiyeti mevzuatındaki sorumluluk dağılımını kontrol edin.
- Kalan kira alacağı için ayrı takip başlatın; tahliye takibi bu alacağı kendiliğinden kapsamaz.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tahliye sebebine göre süre ve usul değiştiğinden, ihtar göndermeden önce belgelerinizin hukuki açıdan değerlendirilmesi yerinde olur.